AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 09.02.2022 - 10 C 46/21

Tenor

1. Das Versäumnisurteil vom 22.09.2021 wird aufrechterhalten.

2. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist eine beim Kammergericht registrierte Rechtsdienstleistungsgesellschaft.

Zwischen der Beklagten als Vermieterin und Frau L. sowie Herrn B. als Mieter besteht ein Mietverhältnis über eine 52 qm große Wohnung in der (…) Straße (…) Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1.02.2016. Es wurde eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 799,00 EUR vereinbart.

Die Mieter beauftragten die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren wegen Verstoßes gegen die sogenannte Mietpreisbremse und traten dazu diese Ansprüche, darunter den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, gegen die Beklagte an die Klägerin ab.

Die Klägerin sandte an die Beklagte ein Rügeschreiben vom 3.06.2019, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K4 (Blatt 28 ff. Band I d. Akte) Bezug genommen wird. Nach Ablauf der dort gesetzten Frist versandte die Klägerin noch ein Mahnschreiben.

Die Prozessbevollmächtigte der Beklagten teilte der Klägerin daraufhin mit Schreiben vom 24.06.2019 mit, dass es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handele. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben (Blatt 38 ff. d. Akte) Bezug genommen. Weitere Auskünfte erteilte die Beklagte mit der Klageerwiderung.

Mit der Klage hat die Klägerin neben der Erteilung von Auskünften die Rückzahlung überzahlter Miete für Juli 2019 und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verlangt. Nachdem die Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen ist, ist auf Antrag der Beklagten die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen worden. Gegen das der Klägerin am 27.09.2021 zugestellte Versäumnisurteil hat die Klägerin am 7.10.2021 Einspruch eingelegt. Die Parteien haben den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Auskunftserteilung für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt,

unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 22.09.2021

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 315,09 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.268,54 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil vom 22.09.2021 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte behauptet, sie habe vor der Vermietung an die derzeitigen Mieter umfangreiche Modernisierungsarbeiten in der Wohnung vorgenommen. Die Wohnung habe kein Bad gehabt, nur eine Ofenheizung und die gesamte ältere Elektrik habe auf Putz gelegen. Sie habe erstmalig unter Grundrissveränderung ein Bad sowie eine Sammelheizung eingebaut. Ferner seien moderne Isolierglasfenster und eine Einbauküche eingebaut worden. Die Leitungssysteme sowie die Elektrik seien erneuert worden. Auch eine Terrasse sei gebaut worden, wofür auch zwei bodentiefe Fenster eingebaut worden seien. Hierfür habe sie Kosten in Höhe von insgesamt 44.887,26 EUR aufgewendet. Nach Abzug eines Instandhaltungsanteils würden die Modernisierungskosten 42.641,36 EUR, mithin 820,03 EUR/qm betragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 1.07.2021 samt Anlagen (Blatt 60 ff. d. Akte) Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Akte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Der gegen das Versäumnisurteil vom 22.09.2020 eingelegte Einspruch ist form- und fristgerecht, mithin zulässig.

II. Er hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, weshalb das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten ist (§ 343 ZPO).

Die Klage ist – soweit über sie nach teilweiser Erledigung noch zu entscheiden war – unbegründet.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Juli 2019 in Höhe von 315,09 EUR gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1, 398 BGB.

Vorliegend handelt es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB, weshalb die § 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind.

Umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Zur Auslegung des Begriffs der Neubauten nimmt der Gesetzgeber auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG (BT-Drs. 18/3121, 32) Bezug. Danac...