Nachgehend
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 302,70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11. Juli 1994 zu zahlen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 DM abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist seit 1983 Mieterin einer preisgebundenen Sozialbauwohnung im Hause des Beklagten in …. Der Beklagte ist als Vermieter durch nachträglichen Grundstückserwerb in den Mietvertrag eingetreten.
Mit Schreiben vom 29.07.1993 erstellte der Beklagte eine Heizkostenabrechnung für die Zeit Mai 1992 bis April 1993, aus der sich ein Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 302,70 DM ergibt.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 302,70 DM seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
sowie widerklagend,
die Klägerin zur Zahlung von 1.663,05 DM zu verurteilen.
Er trägt vor, das Heizkostenguthaben der Klägerin sei mit einer Nachzahlung von Betriebskosten für die Zeit Januar bis Dezember 1992 in Höhe von 25,39 DM gemäß Abrechnung vom 25.11.1993 verrechnet worden. Mit dem verbleibenden Betrag von 277,31 DM erklärt er die Aufrechnung mit Mietzahlungsansprüchen. Die Klägerin habe bei einer gesetzlich zulässigen Miete von 421,22 DM bzw. 364,50 DM bzw. 392,86 DM nur 311,25 DM bezahlt und auf Mieterhöhungen nicht reagiert.
Per Januar 1993 hätte sie eigentlich eine Miete von 421,22 DM monatlich zu zahlen gehabt, wobei er insoweit auf ein Schreiben vom 20.09.1994 nebst Anlagen (Anlage 1) und auf ein Schreiben der …bank Berlin vom 30.09.1994 nebst Wirtschaftlichkeitsberechnung (Anlage 2) Bezug genommen hat. Das Thema der Mieterhöhungen sei auch Gegenstand ausführlicher Korrespondenz zwischen den Parteien gewesen, wobei sich die Erklärungen von selbst verstünden. Die Reduzierungen per April und Juli 1993 wurden auf dem Ergebnis des Rechtsstreits 15 C 382/93 beruhen. Per 01.0.1993 sei die Annäherung der Miete aufgrund einer Zinsanhebung der …bank Berlin bzw. Anhebung der Sätze der Zweiten Berechnungsverordnung erfolgt. Zur Klarstellung habe der Beklagte sodann nochmals die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 14.09.1994 erstellt. Die Betriebskostenabrechnung vom 14.04.1994 sei ordnungsgemäß und wirksam. Der mit der Widerklage geltend gemachte Zahlungsanspruch ergebe sich aus seiner eingereichten Mietaufstellung.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Sie trägt vor, eine Verpflichtung für sie zur Bezahlung der Betriebskosten 1992 in Höhe von 25,39 DM bestehe nicht. Die Abrechnung entspreche nicht den gesetzlichen Voraussetzungen. Auch darüber hinaus bestünden aufrechenbare Mietrückstände nicht.
Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet, die Widerklage nicht begründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen in Verbindung mit § 20 Neubaumietenverordnung ein Anspruch auf Auszahlung des unstreitigen Guthabens aus der Heizkostenabrechnung vom 29.07.1993 in Höhe von 302,70 DM zu.
Soweit der Beklagte dieses Guthaben mit einer Nachzahlungsforderung von 25,39 DM aus der Betriebskostenabrechnung 1992 vom 18./20. oder 25.11.1993 verrechnet hat und bezüglich des Restbetrages mit Mietrückständen die Aufrechnung erklärt, steht dem ein entsprechendes Aufrechnungsrecht nicht zu, wobei dahinstehen kann, ob die im wesentlichen nur auf Anlagen verwiesene Klageerwiderung den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Anspruchsdarlegung entspricht. Die Betriebskostenabrechnung vom 18./20. oder 25.11.1993 entspricht jedenfalls mangels Erläuterung der einzelnen Positionen bzw. ihrer Veränderungen nicht den Anforderungen der §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 und 8 Neubaumietenverordnung, 10 Wohnungsbindungsgesetz und ist daher unwirksam. Darüber hinaus ist die Abrechnung schon deswegen unrichtig, weil die Wasserkosten nicht zutreffend auf die Gesamtwohnfläche umgelegt wurden, sondern nur auf vermietete Wohnungen verteilt wurden. Wenn er teilweise Wohnungen nicht vermietet, um diese zu sanieren, so treffen den Vermieter schließlich die darauf entfallenen Betriebskostenanteile selbst.
Auch die Abrechnung der Betriebskosten 1993 (Neufassung) vom 14.04.1994 ist nicht wirksam und ergibt keinen aufrechenbaren Gegenanspruch. Dies ergibt sich entsprechend den vorstehenden Ausführungen einerseits schon daraus, daß der Beklagte die Kosten nicht einheitlich nach der Gesamtwohnfläche umlegt, sondern ohne hinreichende Erläuterung insgesamt vier verschiedene Flächenwerte auf die unterschiedlichen Kosten angewandt hat. Darüber hinaus entsprechen auch die darin für 1992 angegebenen Kosten teilweise nicht den Beträgen, die der Beklagte...
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