Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 704,44 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 7. September 1998 zu zahlen.
In Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 60 % und die Beklagte 40 % 20 tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO verzichtet, weil ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht eingelegt werden kann.
Entscheidungsgründe
Die, Klage ist teilweise begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auszahlung des Heizkostenguthabens aus der Heizkostenabrechnung vom 30. September 1997 in Verbindung mit der Abrechnungsvereinbarung in Ziffer 2.2 der Mietberechnung zum Mietvertrag vom 6. April 1995. Danach steht dem Kläger aus der Heizkostenabrechnung unstreitig ein Guthaben in Höhe von 704,44 DM zu. Dieses Guthaben ist nicht durch Aufrechnung erloschen, §§ 387, 389 BGB. Denn die Beklagte hat zum einen nicht substantiiert dargetan, wann sie die Aufrechnung gemäß § 388 BGB dem Kläger gegenüber erklärt hat. Zum anderen hat der Kläger unstreitig bereits mit Schreiben vom 2. September 1996 die zur Aufrechnung gestellte Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 1995 in Höhe von 1.089,75 DM unter Vorbehalt gezahlt, so dass zu dem Zeitpunkt der Heizkostenabrechnung vom 30. September 1997 eine Aufrechnungslage nicht mehr bestanden hat.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 284 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Beklagte befand sich seit Zustellung des Mahnbescheides am 7. September 1998 in Verzug.
Im Übrigen ist die Klage unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückerstattung der Betriebskostennachzahlung für 1995 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB. Denn er Kläger hat die Nachzahlung nicht ohne Rechtsgrund erbracht. Denn die Beklagte hat gegen den Kläger einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten nach § 1.2 der Mietberechnung als Anlage zum Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB, § 4 Abs. 1 MHG. Nach der mietvertraglichen Vereinbarung ist die Beklagte verpflichtet, über die geschuldeten Betriebskostenvorschüsse jährlich je Wirtschaftseinheit abzurechnen. Die Abrechnung vom 31. Juli 1996 ist entgegen der Ansicht des Klägers rechtlich nicht zu beanstanden, der Nachzahlungsbetrag ist mit Abrechnung fällig gewesen.
Die Abrechnung entspricht in formeller Hinsicht den Anforderungen des Kammergerichts (Grundeigentum 98, 796). Die Beklagte hat die Betriebskostenabrechnung auch mit Schreiben vom 21. März 1997 und mit Schreiben vom 25. Juni 1997 nachvollziehbar erläutert.
Ohne Erfolg beanstandete der Kläger, dass die Beklagte die Wohnung des Klägers hinsichtlich der kalten Betriebskosten gesondert in die Wohnhausgruppe 408 als Wirtschaftseinheit einbezogen hat. Denn die Zusammenfassung der Dachgeschosswohnungen in eine Wirtschaftseinheit ist rechtlich nicht zu beanstanden. Nach dem Mietvertrag vom 6. April 1995 war die Beklagte berechtigt, die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen je Wirtschaftseinheit mit Ausnahme der Gebühren für den Breitbandkabelanschluss umzulegen. Eine Verpflichtung, die Wohnung des Klägers einer bestimmten Wohnwirtschaftseinheit bzw. dem Gebäude, in dem die Dachgeschosswohnung des Klägers liegt, zuzurechnen, läßt sich aus der mietvertraglichen Vereinbarung nicht entnehmen. Eine solche Verpflichtung ergibt sich auch nicht aus § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hieraus wird deutlich, dass der Vermieter die Betriebskosten entweder nach dem Gebäude oder nach der Wirtschaftseinheit umlegen kann. Eine Wirtschaftseinheit ist nach § 2 Abs. 2 Satz 3 de Zweiten Berechnungsverordnung eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrundegelegt worden ist oder zugrundegelegt werden soll. Sie die Zusammenfasung der Dachgeschosswohnungen Räuschstraße 39–40 a, Schubartstraße 68–82, Borsigwalder Weg 32–64, Tietzstraße 43–59 und Klinnerweg 55–73 zu der Wohnhausgruppe 408 als Wirtschaftseinheit entspricht den rechtlichen Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Dabei ist unerheblich, dass die Beklagte für die Umlage der Heizkosten einen anderen Umlageschlüssel gewählt hat, zumal sie in dem Schreiben vom 25. Juni 1997 dargelegt hat, dass die unterschiedlichen Abrechnungseinheiten aufgrund des abschnittsweisen Dachgeschossausbaus gewählt worden sind und nach Fertigstellung der Dachgeschossausbauten angepasst werden. Zwar setzt § 2 Abs. 2 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung eine Mehrheit von Gebäuden und nicht eine Mehrheit von Dachgeschosswohnungen zur Bildung von Wirtschaftseinheiten voraus. Wenn die ...