Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 463,84– DM Zug um Zug gegen Vorlage der Nebenkosten- und Heizkostenrechnungen für die Abrechnungsperioden 1981/82 und 1983/84 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Kläger trägt 10/11, die Beklagte 1/11 der Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 700,– DM abwenden, falls die Beklagte nicht vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Die Beklagte hatte mit Mietvertrag vom 19.11.1982 im Hause des Klägers eine Wohnung vom 1.12.1982 bis 1.12.1985 gemietet. Die Beklagte hatte schon vorher zusammen mit ihrer Schwester, die Mieterin der Wohnung war, dort gewohnt. Ihre Schwester war verstorben. Die Parteien schlossen daraufhin den Vertrag vom 19.11.1982 (Bl. 9 ff).
Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis zunächst mit Schreiben vom 20.7.1984. Nach anschließender Korrespondenz wurde das Mietverhältnis durch Schreiben des Deutschen Mieterbundes vom 29.10.1984 zum 31.1.1985 gekündigt (Bl. 8 d.A.). Voran war das Schreiben des Klägers vom 16.10.1984 gegangen, worin er die Aufhebung des Mietvertrages von Bedingungen abhängig machte und die Erlaubnis für die Beklagte unterzuvermieten, ablehnte.
Die Beklagte hat die Wohnung im November 1984 geräumt und dem Kläger die Schlüssel übersandt. Seit November 1984 zahlte die Beklagte keine Miete mehr.
Der Kläger verlangt mit der Klage die Mietzahlung von monatlich 550,– DM für die Zeit von November 1984 bis einschl. März 1985, also insgesamt 2.750,– DM.
Der Kläger trägt vor:
Das Mietverhältnis sei nicht beendet. Durch die Entgegennahme der Schlüssel sei kein Aufhebungsvertrag entstanden. Die Kündigungen der Beklagten seien beide unwirksam. Auch könne die Kündigung nicht auf § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt werden. Das würde zu einer Bevorteilung des Mieters führen. Eine Aufrechnung mit der Kaution von 1.100,– DM sei nicht möglich. Da er davon ausgehe, daß das Mietverhältnis bis zum 30.11.1985 bestehe, habe er noch Anspruch auf die Mietzahlungen für April und Mai 1985 in Höhe von 1.100,– DM.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 2.750,– DM nebst 4 % Zinsen auf je 550,– DM seit dem 3.11.1984, 3.12.1984, 3.1.1985, 3.2.1985 und 3.3.1985 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor:
Das Mietverhältnis sei dadurch aufgehoben, daß der Kläger die Schlüssel widerspruchslos entgegengenommen habe.
Außerdem sei das Mietverhältnis zum 31.1.1985 durch die Kündigung des Mietervereins beendet. Diese sei wirksam auf § 549 Abs. 1 Satz BGB gestützt, da der Kläger es abgelehnt habe, der Beklagten die Untervermietung zu erlauben.
Hilfsweise werde mit der gezahlten Kaution in Höhe von 1.100,– DM aufgerechnet. Dazu seien 4 % Zinsen seit dem 29.11.1982 auf die Kaution zu berücksichtigen.
Weiter stehe der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Sie habe gemäß § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages monatliche Vorauszahlungen auf die Neben- und Heizkosten in Höhe von 150,– DM geleistet. Während des bisherigen Mietzeitraumes sei von dem Kläger noch keine Abrechnung vorgenommen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer bis zum 12.6.1985 gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur in geringem Umfang erfolgreich. Im übrigen ist sie unbegründet.
1. Für die Monate Februar und März 1985 hat der Kläger keinen Anspruch mehr auf Mietzahlung. Das Mietverhältnis ist gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB durch die Kündigung des Mietervereins Braunschweig vom 29.10.1984 zu diesem Zeitpunkt beendet. Wenngleich der Mietvertrag auch auf drei Jahre, endend am 30.11.1985, abgeschlossen war, so konnte die Beklagte nach dieser Bestimmung fristgemäß zum 31.1.1985 kündigen. Das Kündigungsrecht stand ihr zu, da der Kläger in dem Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten vom 16.10.1984 grundsätzlich abgelehnt hatte, eine Untervermietung zu genehmigen. Nach dieser Bestimmung steht den Mietern ein fristgemäßes Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Allerdings hatte die Beklagte den vorgesehenen Untermieter noch nicht benannt. Sie hatte lediglich grundsätzlich um die Erlaubnis zur Untervermietung nachgefragt. Der Kläger konnte somit noch keine Einwendungen gegen den Untermieter erheben. Dennoch ist diese Kündigung wirksam. Da der Kläger von vornherein und generell die Genehmigung der Untervermietung abgelehnt hatte, konnte sie kündigen ohne einen Untermieter benannt zu haben. Es wäre sinnlos und reiner Formalismus gewesen, von der Beklagten zu verlangen, dem Kläger noch einen Untermieter namentlich zu präsentieren (dazu siehe auch Sternel Mietrecht Anmerkung IV, 330; Staudinger-Kiefenauer Komm. z. BGB § 549 RdNr. 22).
2. Ein Mietzinsanspruch für die Monate November 1985 bis Januar ...
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