Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung zur Mieterhöhung
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist für den Beklagten wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin, … Braunschweig.
Mit Schreiben vom 26.01.1989 begehrte die Klägerin, unter Bezugnahme auf den Mietenspiegel der Stadt Braunschweig, vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Inclusivmiete um 4,42 DM auf 647,62 DM zum 01.04.1989. Zu diesen Zeitpunkt zahlte der Beklagte seit mehr als einem Jahr eine Inclusivmiete von 643,20 DM. Der Beklagte verweigert … seine Zustimmung zu der Mieterhöhung.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnung des Beklagten sei in der Mietwerttabelle der Stadt Braunschweig unter der Rubrik „F 9” einzuordnen. Diese Einordnung der vor 1948 gebauten Wohnung in die Baualtersklasse 1949 bis 1960 hält die Klägerin wegen einer im Jahre 1973 durchgeführten Renovierung der Wohnung (Einbau Zentralheizung und Badezimmer) für gerechtfertigt.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der inclusivmiete für die Wohnung Burgundenplatz 3 in Braunschweig, gelegen im III. Geschoß links, von bisher 643,20 DM auf nunmehr 647,62 DM mit Wirkung ab 1. April 1989 zuzustimmen.
Hilfsweise beantragt Sie,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Einzelmiete für die oben bezeichnete Wohnung von bisher 448,59 DM auf nunmehr 453,75 DM ab 1. April 1989 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, daß die Wohnung – entsprechend ihrem tatsächlichen Baualter (vor 1948) – in die Rubrik „D 9” des Mietspiegels einzustufen sei.
Außerdem meint er, daß eine so geringfügige Mieterhöhung, wie im vorliegenden Fall um ca. 1 %, unzulässig sei.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26.01.1989 sei außerdem für einen „Normalmieter” nicht nachvollziehbar und schon aus diesem Grunde unwirksam.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist weder mit ihrem Haupt-, noch ihrem Hilfsantrag begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterhöhung aus § 2 MHRG. Wenngleich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 16.01.1989 nur mit Hilfe zusätzlicher, allerdings einfacher Rechenschritte verständlich ist, dürfte das Schreiben … noch den Anforderungen, die an die Verständlichkeit eines Mieterhöhungsverlangens zu stellen sind, genügen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch unzulässig, da nur die Erhöhung um einen Bagatellbeträg von ca. 1 % der Einzelmiete begehrt wird.
Im vorliegenden Fall kann dabei offenbleiben, ob der in der Literatur vertretenen Ansicht zuzustimmen ist, die eine Mieterhöhung generell für den Fall ausschließt, daß die Vertragsmiete bereits im Bereich der Vergleichsmiete liegt. Auch Vertreter der Gegenansicht, die grundsätzlich auch eine Mieterhöhung innerhalb der Bandbreite der Vergleichenmieten für zulässig erachten, halten eine Erhöhung um Bagatellbeträge für ausgeschlossen (vgl. MK/Voelskow, Anhang, zu § 564 b § 2 MRHG Rdn. 9).
Begehrt der Vermieter wie im vorliegenden Fall die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um nur ca. 1 % der Einzelmiete und bleibt er damit im Bereich der Vergleichsmieten, so ist sein Zustimmungsverlagen unbegründet, da die Marge der Vergleichsmieten nur einen Annäherungswert geben kann, der eine so geringfügige Erhöhung nicht zu begründen vermag.
Das Zustimmungsverlangen der Klägerin ist außerdem unbegründet, da es auf einer falschen Einstufung der vermieteten Wohnung in den Mietspiegel der Stadt Braunschweig beruht.
Die teilweise Renovierung der Wohnung durch den Einbau einer Zentralheizung und eines Badezimmers, führt nicht zu einer Einstufung in eine neuere Baualtersklasse (F 9 statt D 9). Vielmehr ist der, Komfort der Wohnung muß im Rahmen der jeweiligen Baualtersklasse (hier F 9 bis D 9) zu berücksichtigen.
Die Modernisierung einer Altbauwohnung kann nur ausnahmsweise zur Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse führen, wenn die Wohnung durch die Renovierung das Gepräge einer Neubauwohnung oder doch zumindest den entsprechenden Wohnkomfort erhalten hat (vgl. Sternel, Rdn. 595). Von einer solchen grundlegenden Modernisierung kann bei dem Einbau einer Zentralheizung und eines Badezimmers nicht die Rede sein.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die sofortige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 ZPO.
Der Streitwert wird zugleich auf 70,– DM festgesetzt.
Die Höhe des Streitwertes entspricht gem. § 16 V GKG dem Jahresbetrag des zusätzlich gefordertes Mietzinses (12 × 5,16 DM = 61,92 DM).
Fundstellen