Entscheidungsstichwort (Thema)
Feststellung
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 188,42 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1.4.1993 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 570,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 5.3.1984 haben die Beklagten von der Klägerin die … gemietet. Die Klägerin hatte aufgrund des Modernisierungsvertrages vom 7./23.3.1983 für die Modernisierung ihres Hauses von der Stadt Bremerhaven eine zins- und tilgungsfreie Vorauszahlung erhalten, die mit Darlehensvertrag vom 25.10.1984 in ein Darlehen über 254.000,– DM umgewandelt wurde, dinglich abgesichert durch eine Grundschuld. Der Mietzins für die Wohnung betrug ursprünglich 597,70 DM, aufgrund des Verlangens der Klägerin vom 27.4.1992 erhöht auf 813,57 DM; als monatliche Abschlagszahlung auf Nebenkosten, nämlich Wassergeld, Kanalbenutzungsgebühren, Gebühr für Gemeinschaftsantenne, Stromkosten für Treppenhaus etc., Gebühr für Müllabfuhr und Glasversicherung sind 78,05 DM vereinbart worden.
Mit der Klage verlangt die Klägerin ab dem 1.7.1992 die Zahlung weiterer 10,57 DM wegen der Erhöhung von Grundsteuer B und Haftpflicht- und Gebäudeversicherungsprämien, weitere 27,69 DM wegen neu eingeführter Kosten für Straßenreinigung, Räum- und Streudienst im Winter, Gartenpflege und Bereitstellung der Müllbehälter zur Abfuhr, weitere 8,10 DM für Wartung und Reinigung sowie Überwachung der Heizungsanlage, weitere 30,03 DM wegen der von ihr an die Stadt Bremerhaven zu zahlenden Darlehensgebühren sowie ab dem 2.4.1993 weitere 240,23 DM wegen erhöhter Kapitalkosten des Darlehens bei der Stadt Bremerhaven infolge der ab dem 2.4.1993 eingetretenen Verzinsung mit 4 %; sie macht desweiteren für Juli 1992 noch 188,42 DM geltend, denn die Beklagten hätten die auf 813,57 DM erhöhte Miete erst ab August 1992 gezahlt, obwohl ihnen das Erhöhungsverlangen schon im April 1992 zugegangen sei.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen,
- ab 1.7.1992 erhöhte Betriebskosten (Grundsteuer B, Prämien für Haftpflicht- und Gebäudeversicherung) in Höhe von 10,57 DM monatlich zu zahlen;
- ab 1.7.1992 neueingeführte Kosten für Straßenreinigung, Räum- und Streudienst im Winter, Gartenpflege sowie Bereitstellung der Müllbehälter zur Abfuhr in Höhe von 27,69 DM monatlich zu zahlen;
- ab 1.7.1992 die Kosten des Betriebes der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage und der Wartung und Reinigung der Anlage sowie der Überwachung der Anlage durch den Schornsteinfeger 8,10 DM monatlich zu zahlen;
- ab 1.7.1992 eine anteilige Darlehensgebühr in Höhe von 30,03 DM monatlich zu zahlen;
- die erhöhten Kapitalkosten für das Darlehen der Stadt Bremerhaven anteilig ab 2.4.1993 in Höhe von 240,23 DM monatlich zu zahlen, im April 1993 jedoch nur 232,23 DM;
- für Juli 1992 noch eine Mietschuld von 188,42 DM zu zahlen;
jeweils zuzüglich 14,5 % Zinsen ab dem 1.4.1993.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie berufen sich darauf, daß Grundsteuer und Haftpflicht- und Gebäudeversicherung nicht als umlagefähig vereinbart seien und eingetretene Erhöhungen nicht neben der Mieter verlangt werden könnten, daß Kosten für Straßenreinigung, Räum- und Streudienst im Winter, Gartenpflege, Bereitstellung der Müllbehälter zur Abfuhr keine neueingeführten Betriebskosten seien, daß Wartungs- und Reinigungskosten für die Heiz- und Wassertherme wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Formularklausel vom Vermieter zu tragen seien und daß auch die Kapitalkostenerhöhung nicht umgelegt werden dürfe.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat nur wegen des von der Klägerin verlangten restlichen Mietzinses für Juli 1992 Erfolg. Ihr Vorbringen, das Mieterhöhungsverlangen vom 27.4.1992 sei den Beklagten am 29.4.1992 zugegangen, haben die Beklagten im Rechtsstreit nicht mehr bestritten. Sie schulden daher den auf 813,57 DM erhöhten Mietzins gemäß § 2 Abs. 4 MHG ab dem 1.7.1992. Auch gegen die Höhe des von der Klägerin mit 188,42 DM angegebenen Differenzbetrages erheben die Beklagten keine Einwendungen.
Im übrigen ist die Klage abzuweisen. Soweit die Klägerin die von den Beklagten verlangte erhöhte Zahlung auf die Erhöhung ihrer Kapitalkosten wegen des Darlehens über 254.000,– DM stützt, sind die Voraussetzungen von § 5 MHG nicht erfüllt. Das Recht zur Mieterhöhung wegen Erhöhung von Kapitalkosten ist in dem eng auszulegenden § 5 MHG durch eine Stichtagsregelung beschränkt, und zwar in der Weise, daß eine Zinssatzerhöhung gegenüber dem bei Begründung des Mietverhältnisses maßgebenden Zinssatz festzustellen sein muß. Dies setzt begrifflich voraus, daß schon im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses ein dinglich gesichertes Darlehen bestanden haben muß (Emmerich – Sonnenschein, Miete, 5. Auflage, Anme...