Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 528,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 387,61 EUR seit dem 23.3.2004 sowie aus weiteren 140,55 EUR seit 3.6.2004 zuzüglich 5,00 EUR vorgerichtlicher Mahnkosten zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/3 und der Beklagte 2/3 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
(Auf die Darstellung der tatsächlichen Grundlagen des Urteils wird gemäß § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet.)
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet.
Der Beklagte ist verpflichtet, den überwiegenden Teil der Mietrückstände gemäß § 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB auszugleichen. Soweit der Beklagte im Zeitraum von April 2002 bis Mai 2004 die Miete um insgesamt 816,67 EUR minderte, stand ihm gemäß § 536 S. 1 und 2 BGB ein Minderungsrecht lediglich in Höhe von 7,5 % der Nettomiete (Grundmiete und Modernisierungszuschlag) für den Zeitraum April 2002 bis Oktober 2003 und in Höhe von 2,5 % für den Zeitraum November 2003 bis April 2004 zur Seite. Das steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest.
In Höhe von 5 % stand dem Beklagten ein Minderungsrecht zu, solange nicht die Klägerin lautstarkem Fußballspielen auf der Wiese vor der Liegenschaft in ausreichendem Maße durch das Aufstellen eines Verbotsschildes entgegengewirkt hat. Weitere 2,5 % stehen dem Beklagten durch die Belästigungen, die der Beklagte durch herabfallenden Dreck des über ihm wohnenden Mieters auf seinen Balkon zur erdulden hat, zu. Soweit dieser Mieter als Zeuge diese Belästigungen in Abrede gestellt hat, ist dieses pauschale Abstreiten nicht glaubhaft, nachdem der Zeuge … glaubhaft und detailreich das Gegenteil bekundet hat.
Soweit der Beklagte bemängelt, dass die Hauseingangstür nachts häufig unverschlossen ist, kann er daraus kein Minderungsrecht herleiten. Der Hinweis in der Hausordnung
„THEMA: SICHERHEIT. Hätten Sie's wohl gern, wenn wildfremde Menschen nachts im Haus herumschleichen? Nein! Darum sollte die Haupteingangstüre nachts – also von 22 bis 6 Uhr – abgeschlossen sein.”
ist durch die Formulierung „sollte” und dem gesamten Duktus nach nicht als eine für den Mieter verpflichtende und für den Vermieter zu überwachende Bestimmung anzusehen. Zur Sicherung gegen unbefugten Gebrauch des Hausflurs und zur Verringerung der Einbruchsgefahren in die Wohnungen ist nämlich das Zurverfügungstellen einer Hauseingangstür mit Schnappschloss ausreichend (AG Hamburg, Urt. v. 14.10.1993, Az. 48 C 932/93, Juris-Rechtsprechungsdatenbank, Randnummer 12; weitere Fundstelle: WuM 1994, 676–677). Der gegenteiligen Auffassung des AG Tempelhof-Kreuzberg, wonach der Vermieter dafür Sorge zu tragen hat, dass die Hauseingangstür ab 20 Uhr verschlossen zu halten ist (Urt. v. 22.2.1990, Az. 11 C 198/89, Juris-Rechtsprechungsdatenbank; weitere Fundstelle: MM 1990, 232–233) wird nicht gefolgt. Denn im Ergebnis erhöht eine abgeschlossene Tür die Sicherheit nur scheinbar. Es ist zwar allgemein bekannt, dass eine abgeschlossene Tür besser gegen Einbruch sichert als eine bloß durch Zuschnappen gesicherte Tür. In Wirklichkeit stellt die abgeschlossene Hauseingangstür eine tödliche Gefahr im Brandfall dar, wenn etwa ein Bewohner bei der Flucht seinen Haustürschlüssel wegen der Brandeinwirkungen oder aus anderen Gründen nicht hat.
Soweit sich der Beklagte auf die Explosion eines Feuerwerkskörpers einige Tage vor Silvester 2003 bezieht, ist dieser einmalige Vorfall, wenn auch möglicherweise nach öffentlichem Recht nicht gestattet, kein Umstand, der zur Minderung berechtigen würde. Denn die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung wird durch einen solchen Vorfall allenfalls in der Weise beeinträchtigt, dass hierin eine hinzunehmende unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache gemäß § 536 S. 3 BGB zu sehen ist.
Die weiteren angeblichen Belästigungen (verschmutztes Treppenhaus, vermüllter Dachboden, Lärmbeeinträchtigungen) haben sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht bestätigt.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 288 Abs. 1 BGB.
Mahnkosten, hierin auch enthalten Portokosten, können gemäß § 280 Abs. 2 BGB i.V.m. § 286 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 als Verzugsschaden ersetzt verlangt werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch eine Entscheidung des Landgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, war die Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO nicht zuzulassen.
Unterschriften
Schmitt
Fundstellen
Dokument-Index HI1747951 |
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