Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
(ohne Tatbestand gemäß § 495 a Abs. 2 Satz 1 ZPO)
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus §§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, 12 Abs. 1 Miethöhegesetz (MHG) in der Fassung mit § 12 Abs. 1 Mietenüberleitungsgesetz vom 01.01.1996 (MÜG). Die Anspruchsvoraussetzungen sind nicht gegeben. Zwar ist das Mieterhöhungsverlangen vom 21.06.1995 wirksam; es ist in der Form des § 126 BGB abgefaßt und erläutert die verlangte Miethöhe ausreichend.
Die Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 MHG i.d.F. d. MÜG lagen zum Zeitpunkt des 21.06.1995 jedoch nicht vor.
Nach § 12 Abs. 1 MHG kann die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses verlangt werden, wenn an dem Gebäude mindestens drei der fünf Bestandteile, nämlich Dach, Fenster, Außenwände, Hausflure/Treppenräume oder Elektro-, Gas- oder Wasser- und Sanitärinstallation keine erhebliche Schäden aufweisen.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Das streitbefangene Gebäude Aurorahügel 10 weist an den Bestandteilen Fenster, Außenwände und Elektro-, Gas- oder Wasser- und Sanitärinstallation erhebliche Schäden auf.
Dies ist in Hinblick auf die Bestandteile Fenster und Außenwände unstreitig. Die Klägerin stützt ihr Mieterhöhungsverlangen vom 21.06.1995 ausweislich dessen Seite 2 (Blatt 9 d.A.) nicht darauf, daß keine erheblichen Schäden an Fenster und Außenwände bestünden.
Der Beweis, daß an dem Bestandteil „Elektro-, Gas- oder Wasser- und Sanitärinstallation” keine erheblichen Schäden an dem Gebäude bestünden, ist der Klägerin nicht gelungen. Das Gebäude weist an diesem Bestandteil erhebliche Schäden auf, da die Wasser- und Sanitärinstallation in ihrer Funktionstüchtigkeit beeinträchtigt ist. Dies hat die Beweisaufnahme (Ortstermin) am 15.04.1996 ergeben. Es wurde dauerhaft braunes Wasser, bedingt durch die Hausinstallation, festgestellt. Das Vorhandensein von dauerhaft braunem Wasser, bedingt durch die Hausinstallation, stellt eine Funktionsunfähigkeit und damit einen erheblichen Schaden an dem Bestandteil Wasser- und Sanitärinstallation dar (siehe Börstinghaus/Meyer: Die Mietzinserhöhung bei Wohnraummietverträgen in den neuen Bundesländern, Rd-Nr: 218).
Bei der Ortsbesichtigung ist festgestellt worden, daß das Wasser, welches sich in einer halbgefüllten Badewanne befand, braun war. Auch die mehrfach an verschiedenen Tagen im März und April 1996 entnommenen und in Glasflaschen vorgewiesenen Wasserproben wiesen bei Aufschütteln braunes Wasser auf bzw. bei Nichtaufschütteln einen bräunlichen Bodenbesatz. Zwar konnte nicht festgestellt werden, daß das Wasser, welches nach Aufdrehen des Warmwasserhahnes der Badewanne austrat, erkennbar bräunlich gefärbt war. Das bei Aufdrehen des Warmwässerhahnes des Waschbeckens austretende Wasser war jedoch leicht gelblich getönt. Das weiße Tuch, welches sodann für ca. eine halbe Minute unter den Wasserhahn gehalten wurde, wies eine leicht bräunlich Tönung auf.
Dies weist daraufhin, daß dauerhaft braunes Wasser vorhanden ist. Dies wird auch unterstützt durch das von dem Beklagten vorgelegte Analyseprotokoll der Aqua Kommunal Service GmbH & Co. KG vom 09.08.1995. Die Grenzwerte pro Maßeinheit hinsichtlich des Eisengehaltes des Wassers wird dort auf 0,2000 mg/l festgesetzt. Die entnommene Wasserprobe aus der Wohnung des Beklagten hat einen Wert von 12,2000 mg/l ergeben. Dieser Wert übersteigt bei weitem den oben genannten Grenzwert. Es kann dahingestellt bleiben, ob dies allein die Erheblichkeit des Schadens an der Wasser- und Sanitärinstallation begründet. Die Klägerin hat hierzu jedenfalls nicht Stellung genommen. Der Hinweis einer Mitarbeiterin der Klägerin, daß der Warmwasserboiler regelmäßig gewartet werde, ist nicht ausreichend. Dies ändert nichts an dem festgestellten Schaden.
Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, ein erheblicher Schaden sei dann nicht anzunehmen, wenn die Installationen den Stand der Technik zur Zeit des Einbaues zu Zeiten der DDR repräsentieren, d.h. wenn die Gebäude den Normen und Erlassen entsprechen, die zum Zeitpunkt der Errichtung der galten. Auch hierzu hat die Klägerin konkret nichts vorgetragen. Dem steht auch entgegen, daß nach dem Kriterienkatalog des BMbau eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bei Vorliegen von dauerhaft braunem Wasser anerkannt wird (siehe Börstinghaus/Meyer a.a.O., Rd-Nr. 218). Dies gilt auch für Mietzinserhöhungen bei Wohnraumverträgen in den neuen Bundesländern. Zwar ist bei Altbauten als Maßstab für das Vorliegen erheblicher Schäden der ursprüngliche Zustand anzusetzen (siehe Kinne Mietfestsetzung zum 01.08.1995 in den neuen Ländern, 1. Aufl., Kapitel 2.3, Ziffer 2.) Wie oben dargelegt, hat die Klägerin jedoch nicht vorgetragen, welcher ursprüngliche Zustand in Bezug auf die Wasserinstallation herrschte bzw. welche – niedrigeren – Anforderungen der Trinkwasserverordnung bestanden.
Die Klägerin trägt die Beweisla...
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