Nachgehend
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 6,– DM nebst 10 % Zinsen hieraus seit dem 1.6.2000 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 500,– DM abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Durch schriftlichen Mietvertrag vom 30.07.1998 mietete der Beklagte von dem Kläger eine 2-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus des Anwesens …
Der monatliche Mietzins belief sich auf 600,00. DM zzgl. einer Pauschale von 148,00 DM für die Nebenkosten ohne Strom, Gas und Wasser.
Wegen des Inhalts des Mietvertrages im einzelnen wird auf Bl. 4–11 d.A. verwiesen.
Am 01.08.1998 unterzeichneten die Parteien eine Mängelliste, die 14 Punkte umfasst. Am Ende dieser Liste verpflichtete sich der Kläger, die Mängel an dem Gasherd, dem Durchlauferhitzer, dem Wasserhahn und an der Duschkabine bis zum 01.10.1998 zu beheben.
Ab November 1998 behielt der Beklagte monatlich Beträge von 148,00 bzw. 150,00 DM ein, allerdings zahlte der Untermieter des Beklagten in den Monaten März und April 1999 je 750,00 DM an den Kläger. Wegen den einzelnen Zahlungen und der dabei erfolgten Zahlungsbestimmungen wird auf die Aufstellung Bl. 31 d.A. verwiesen.
In einem Monat lag eine Überzahlung von 4,00 DM vor, die die Kläger auf den Monat November 1998 verrechnete.
Nachdem der Kläger die Klage in Höhe einer Betrages von 600,00 DM zurückgenommen hat, macht er jetzt noch folgende Positionen geltend:
1. |
Restbetrag für November 1998 |
144,00 DM |
2. |
Restbetrag für die Zeit von Mai bis November 1999 (7 × 148,00 DM) |
1.036,00 DM |
3. |
Restbeträge für Dezember 1999 bis Februar 2000 (3 × 150,00 DM) |
450,00 DM |
Summe |
1.630,00 DM |
Der Kläger behauptet, er habe die Mängel, zu deren Beseitigung er sich verpflichtet hatte, im Oktober 1998 behoben. Er habe den Beklagten und dessen Mitbewohner mehrfach zu Zahlungen aufgefordert.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.630,00 DM nebst 10 % Zinsen hieraus seit dem 01.06.2000 zu zahlen.
Der Beklagte hat den geltend gemachten Anspruch in Höhe von 6,00 DM anerkannt, im übrigen beantragt er, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, der Reparaturversuch des Klägers sei mißlungen. Die Mängel seien bis zum Ende des Mietverhältnisses vorhanden gewesen. Er habe sich seinerzeit eine Mietminderung vorbehalten.
Entscheidungsgründe
Soweit die Klage Erfolg hatte, handelt es sich bei diesem Urteil um ein Anerkenntnisurteil, das gemäß § 313 b ZPO keiner Begründung bedarf; zur Klarstellung wird darauf hingewiesen, dass der Beklagte Mietzinsrückstände in Höhe von je 2,00 DM für die Monate Dezember 1999 sowie Januar und Februar 2000 anerkannt hat.
Weitergehende Ansprüche stehen dem Kläger nicht zu, da der Beklagte berechtigt war, den Mietzins um 148,00 DM pro Monat zu mindern. Dabei kommt es nicht mehr darauf an, ob der Kläger die Mängel beseitigt hat oder nicht, da er seine etwaigen Ansprüche auf rückständigen Mietzins dadurch verloren hat, dass er die Minderung des Beklagten länger als 6 Monate ohne Widerspruch und ohne Mahnungen hingenommen hat.
Es ist anerkannt, dass ein Mieter in entsprechender Anwendung des § 539 BGB seine Minderungsrechte verliert, wenn er trotz Kenntnis des Mangels mehr als 6 Monate den vollen Mietzins ohne Vorbehalt zahlt (vgl. BGH WM 97,488; LG Berlin, ZMR 97, 354). Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Mieter immer wieder die Mängelbeseitigung zugesagt hat und der Mieter ständig vertröstet wird (vgl. OLG Stuttgart, WM 97, 619). Wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum als 6 Monate eine Mietminderung hinnimmt, sind die gleichen Grundsätze anwendbar (vgl. AG Dortmund, WM 94, 535; LG Hamburg, WM 94, 608 – vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 414). Die Parteien eines Mietverhältnisses können nämlich in der Regel davon ausgehen, dass laufend zu erfüllende Ansprüche auch zeitnah geltend gemacht werden. Deswegen sind Nachzahlungsansprüche des Vermieters nach einer längeren widerspruchslosen Hinnahme einer Mietzinsminderung ausgeschlossen (so ausdrücklich OLG Hamburg, WM 99, 282 = ZMR 99, 328 – vgl. auch LG Essen, WM 2000, 378 sowie AG Köln, WM 2034). Dies gilt auch für den vorliegenden Fall. Der Kläger hat zunächst nicht dargelegt, wann er den Beklagten zu Zahlungen aufgefordert hat. Für die pauschale Behauptung, dies sei mehrfach geschehen, hat der Kläger keinen Beweis angetreten, so dass er insoweit beweisfällig geblieben ist. Aufgrund der gesamten Umstände waren die Einbehalte des Beklagten als Mietzinsminderung anzusehen. Der Kläger trägt selbst nicht vor, dass der Beklagte ihm gegenüber zum Ausdruck gebracht hat, er sei zur Zahlung der Nebenkosten nicht verpflichtet. Dass der Beklagte die Miete mindern wollte, ergibt sich schon aus den Überweisungsbelegen vom 01.12.1998 (Bl. 24 d.A.) auf denen ausdrücklich vermerkt...