Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebskostennachforderung
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 85,– DM nebst 8,5 % Zinsen seit dem 06.06.1997 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 800,– DM abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zahlung von Betriebskostennachforderungen für die Zeit vom 01.11.1991 bis 31.03.1996 sowie einen Mietzinsrückstand in Höhe von 85,– DM für Juli 1997.
Der Beklagte schloss am 16.08.1991 einen Mietvertrag über die Wohnung … mit Mietbeginn zum 01.09.1991. Ausweislich des Mietvertrages betrug die monatliche Nettomiete 1.150,– DM zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 200,– DM (5 Personen à 40,– DM).
Die ursprüngliche Vermieterin, die Firma …, veräußerte das Haugrundstück an die Firma … in …, das Eigentum ging am 10.02.1992 über. Mit … Verschmelzungsvertrag vom 10.08.1995 übertrug die Firma … ihr Vermögen als Ganzes auf die Firma …, diese wurde am 11.11.1996 als Eigentümerin der streitbefangenen Wohnung eingetragen. Die Vermieterin, hat ihre nunmehr geltend gemachten Ansprüche an den Kläger abgetreten.
Die Vermieterin erteilte dem Beklagten im Januar 1997 die Betriebskostenabrechnungen für den oben angegebenen Zeitraum. Daraus ergab sich ein Rückstand in Höhe von 4.857,68 DM. Zudem hatte der Beklagte im Juli 1997 einen um 85,– DM zu niedrigen Gesamtmietzins bezahlt.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 4.942,68 DM nebst 8,5 % Zinsen auf 4.857,68 DM seit dem 01.03.1997 und auf 85,– DM seit dem 06.06.1597 zu zahlen.
Der Beklagte erkennt den Anspruch in Höhe von 85,– DM nebst anteiligen Zinsanspruch an und beantragt im übrigen,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte erklärt mit Schadensersatzansprüchen wegen der verspäteten Erteilung der Betriebskostenabrechnungen die Aufrechnung.
Im übrigen macht er für einen Nachforderungsbetrag in Höhe von 3.828,94 DM Verwirkung geltend und erhebt die Einrede des Zurückbehaltungsrechtes.
Der Beklagte führt aus, die Vermieterin hätte ihn auf die zu erwartenden Nebenkosten hinweisen müssen, dies sei nicht erfolgt. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen an die tatsächliche Höhe sei erst mit Schreiben vom 27.01.1997 erfolgt. Ihm sei durch die verspätete Abrechnung und der dann erst im Januar 1997 erfolgten Anpassung der laufenden Vorauszahlungen an die tatsächliche Höhe der Betriebskosten ein Schaden in Höhe der Nachforderung entstanden.
Die Nachforderungen für die Jahre 1991 bis 1995 in Höhe von insgesamt 3.828,94 DM seien verwirkt. Zudem hätte die Wohnung statt der von der Klägerin in der Abrechnung zugrundegelegten Wohnfläche von nunmehr 125,01 qm lediglich eine Wohnfläche 113,87 qm. Insoweit stünde ihm ein Zurückbehaltungsrecht zu.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist lediglich in Höhe des Anerkenntnisses begründet – insoweit war Anerkenntnisurteil zu erlassen –, im übrigen war die Klage abzuweisen.
Die von der Vermieterin im Januar 1997 erteilten Abrechnungen für den Zeitraum 01.11.1991 bis 31.03.1996 ist rein rechnerisch eine Nachforderung in Höhe von 4.857,68 DM zu entnehmen. Da dem Beklagten insoweit aber ein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo in gleicher Höhe zusteht und er hiermit die Aufrechnung erklärt hat, ist die Forderung des Klägers erloschen.
Der Schadensersatzanspruch des Beklagten leitet sich aus einer vorvertraglichen Pflichtverletzung der ursprünglichen Vermieterin her, die nämlich nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hingewiesen hat, sondern vielmehr lediglich eine Nebenkostenvorauszahlung von 200,– DM bei einer Gesamtgröße der Wohnung von 125,01 qm respektive 113,87 qm und bei einer Belegungszahl von 5 Personen vereinbart hat.
Diese Vorauszahlung war völlig unzureichend. Dieses musste die Vermieterin zum damaligen Zeitpunkt wissen, da ihr die tatsächliche Höhe der Betriebskosten bekannt gewesen sein dürfte und musste. Demgegenüber konnte der Beklagte, zumal er ausländischer Mitbürger ist, nicht damit rechnen, dass die vereinbarte Vorauszahlung zu gering bemessen war. Die später in den Mietvertrag als Rechtsnachfolgerin eingetretene Vermieterin muss sich dieses schuldhafte Verhalten der ursprünglichen Vermieterin zurechnen lassen, zumal sie bei Eintritt in den Mietvertrag verpflichtet gewesen wäre, den Mietvertrag auch hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen zu überprüfen. Zudem hat sie die ursprüngliche Pflichtverletzung der Rechtsvorgängerin dadurch fortgesetzt, indem sie die Betriebskostenabrechnungen nicht zeitnah oder zumindest binnen Jahresfrist erteilt hat, sondern erstmals im Januar 1997 für den Zeitraum vom 01.11.1991 bis 31.03.1996 Nebenkostenabrechnungen ...
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