Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebskostennachforderung
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung einer Betriebskostennachforderung für das Jahr 2000. Die Rechtsvorgängerin des Klägers sowie die Beklagte schlossen am 10.09.2000 einen 4-Jahres-Mietvertrag über die Wohnung …, III. OG, in Hannover mit Mietbeginn zum 01.10.2000; die Vertragsverhandlungen wurden durch den Kläger geführt.
Ausweislich des Mietvertrages war ein monatlicher Mietzins von 750,– DM zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von „ca. 70,– DM” vereinbart.
Mit Schreiben vom 12.02.2002 wurde der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.10.2000 bis 31.12.2000 übersandt, diese weist eine Nachforderung von 186,11 DM aus.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 95,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.01.2002 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie erklärt mit Schadensersatzansprüchen aus … die Aufrechnung.
Die Beklagte behauptet, der Kläger habe auf ausdrückliche Nachfrage nach den tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlung von „ca. 70,– DM” genannt. Sie sei davon ausgegangen, dass hiermit auch die anfallenden Betriebskosten gedeckt sein; anderenfalls hätte sie die Wohnung nicht angemietet. Sie meint, durch die fehlerhafte Auskunft sei ihr ein Schaden in Höhe des Nachzahlungsbetrages entstanden.
Der Kläger entgegnet, er habe sich vor Angabe der Betriebskostenvorauszahlung an die Hausverwaltung gewandt, dort sei ihm dieser Betrag unter Hinweis, dass die Vormieterin diesen Betrag gezahlt habe, genannt worden. Er habe die von der Hausverwaltung erteilten Abrechnungen, die jeweils Nachforderungen (1998 635,20 DM/1999 675,38 DM) ausgewiesen hätten, nicht gekannt.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet, denn die geltend gemachte Forderung ist durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus einer vorvertraglichen Pflichtverletzung des Klägers gem. § 389 BGB erloschen.
Dem Kläger steht zwar nach der erteilten Abrechnung, die sowohl sachlich wie auch rechnerisch nicht zu beanstanden ist, eine Nachforderung für den Zeitraum 01.10.2000 bis 31.12.2000 in Höhe von 186,11 DM/95,16 EUR zu. Allerdings hat die Beklagte in identischer Höhe einen Schadensersatzanspruch aus …. Denn der Kläger hat bei den Vertragsverhandlungen, die zu dem Abschluss des Mietvertrages führten, auf ausdrückliche Nachfrage der Beklagten nach der Höhe der Nebenkosten lediglich – nach Nachfrage bei der Hausverwaltung – auf monatlich 70,– DM hingewiesen, in dem Mietvertrag ist daher auch „ca. 70 DM” aufgenommen worden. Bei diesem Betrag handelt es sich aber lediglich um die bisher gezahlte monatliche Vorauszahlung der Vormieterin, die tatsächlichen jährlichen Nebenkosten lagen auch bereits zu diesem Zeitpunkt höher. Nach den eingereichten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 ergaben sich für die Vormieterin bereits erhebliche Nachzahlungen, im Verhältnis zu den geleisteten Vorauszahlungen um etwa 75 bis 80 %. Soweit der Kläger darauf verweist, er habe die Abrechnungen nicht gekannt, so exkulpiert ihn dies nicht. Denn ggf. hätte er sich bei der Hausverwaltung nicht lediglich über die von der Vormieterin bis dahin geleisteten Vorauszahlungen erkundigen dürfen, sondern sich vielmehr über die tatsächlich angefallenen jährlichen Betriebskosten und den sich sodann daraus ergebenden Abschlagszahlungen informieren müssen. Abgesehen davon ist es auch wenig nachvollziehbar, wenn der Kläger als Vertreter der Vermieterin – seiner Ehefrau – Mietvertragsverhandlungen führt, ohne die tatsächlich anfallenden Betriebskosten zu kennen, da bekanntermaßen diese wegen der erheblichen Kosten häufig als „zweite” Miete bezeichnet werden und daher auch wesentliches Entscheidungskriterium für den Abschluss eines Mietvertrages sind. Der weitere Hinweis des Klägers, mit der Circa-Angabe sei verdeutlicht worden, dass es sich lediglich um eine vorläufige Angabe handele, und der Vermieter zudem nicht verpflichtet sei, kostendeckende Vorauszahlungen zu fordern, vermag nicht zu überzeugen. Denn gerade eine Circa-Angabe führt vielmehr zu der Vorstellung, dass dieser Betrag in etwa ausreichend ist, sich allenfalls unwesentliche Abweichungen sowohl nach oben wie nach unten ergeben können. Das bedeutet aber, dass die Beklagte in ihrer Vorstellung, mit 70,– DM monatlich kostendeckende Vorauszahlungen zu leisten, bestärkt worden ist. Zwar ist es richtig, dass der ...
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