Entscheidungsstichwort (Thema)
Rückzahlung von Betriebskosten
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 755,22 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.03.1997 zu zahlen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger mieteten von den Beklagten mit Vertrag vom 25.01.1995 eine Wohnung im Haus … in Hannover. Es wurde vereinbart, daß die Kläger neben der Miete sämtliche Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung zu tragen haben und für Heizung und Warmwasser 220,– DM und für die übrigen Betriebskosten 150,– DM monatlich als Vorauszahlungen leisten. In § 24 Ziffer 4 des Mietvertrages heißt es ferner:
„Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Brennbetriebsstroms, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich Kosten der Berechnung und Aufteilung”.
Bereits 1993 hatten die Beklagten mit der Stadtwerke Hannover AG einen sogenannten WS-Heizanlagen-Eigentumsvertrag abgeschlossen. Die Stadtwerke erstellten daraufhin auf eigene Kosten die Heizungsanlage und versorgten das gesamte Gebäude mit Wärme und Warmwasser. Den Mietern stellten die Beklagten für den Abrechnungszeitraum vom 01.05.1995 bis 31.01.1996 eine sogenannte WS-Plus-Grundgebühr von 755,22 DM in Rechnung, in der die Investitionskosten der Heizungsanlage enthalten sind.
Dieser Betrag wird mit der Klage zurückverlangt.
Die Kläger tragen vor, sie müßten diese Gebühr nicht tragen, weil es sich um kapitalgebundene Kosten handele. Für das Vorhandensein einer Heizungsanlage aber würden sie bereits einen Teil des Netto-Kaltmietzinses entrichten.
Die Kläger beantragen,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die Kläger bei Abschluß des Mietvertrages darüber aufgeklärt zu haben, daß die Heizungsanlage den Stadtwerken gehöre. Mit den Klägern sei daher bereits bei Anmietung eine zwar hohe, aber mit 220,– DM monatlich auch ausreichende Betriebskostenvorauszahlung vereinbart worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Kläger können von den Beklagten Rückzahlung eines Teils der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 755,22 DM gem. § 812 BGB verlangen.
Die Kläger haben Vorauszahlungen auf die entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten geleistet, über die die Beklagten nach dem Mietvertrag abzurechnen haben. Da in der Vorauszahlung keine Anerkennung des Behaltensgrundes liegt, tragen die Beklagten in diesem Rechtsstreit die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß ihnen die Vorauszahlungen in Höhe von 755,22 DM endgültig zustehen (vgl. Palandt/Thomas, Bürgerliches Gesetzbuch, 56. Auflage, § 812 Rdnr. 104 a. E.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 799).
Grundsätzlich kann der Vermieter nur solche Kosten dem Mieter in Rechnung stellen, die als umlagefähig vereinbart worden sind. Die Beklagten haben zwar behauptet, mit den Klägern bei Abschluß des Mietvertrages vereinbart zu haben, daß diese die von den Stadtwerken berechneten Kosten für die Wärmelieferung tragen müßten, doch haben sie dafür keinen Beweis angetreten. Der Mietvertrag vom 25.01.1995 enthält eine solche Vereinbarung nicht. Zwar haben die Beklagten mit den Klägern Vorauszahlungen vereinbart, die auch die von den Stadtwerken für die Heizungsanlage berechneten Investitionskosten abdecken, doch fehlt darin jeglicher Hinweis, daß Wärme und Warmwasser von einem Dritten geliefert wird. Vielmehr ist in § 24 Ziffer 4 des Mietvertrages geregelt worden, daß zu den von den Klägern zu tragenen Kosten im wesentlichen die Kosten der verbrauchten Brennstoffe gehören. Da dort von den Finanzierungskosten für die Erstellung der Heizungsanlage keine Rede ist, durften die Beklagten auch darauf vertrauen, daß ihnen neben der Miete keine solchen Kosten auferlegt werdet.
Die Regelung im Mietvertrag wird auf nicht durch die Heizkostenverordnung verdrängt.
Die Heizkostenverordnung erlaubt sowohl die Versorgung des Mieters mit Wärme und Warmwasser aus eigenen Anlagen des Vermieters wie auch den Einkauf der Wärme oder des Warmwassers von einem eigenständig gewerblich tätigen Dienstleister (§§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4, 8 Abs. 4 Heizkostenverordnung). In den §§ 7 Abs. 4, 8 Abs. 4 der Heizkostenverordnung heißt es, daß bei einer Fremdversorgung zu der von den Mietern zu tragenden Kosten die K...
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