rechtskräftig
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 400,– abwenden, wenn nicht der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gebührenstreitwert: DM 720,–.
Tatbestand
Der Beklagte hatte von der Klägerin mit schriftlichem Mietvertrag vom 04.06.1984 in der Wohnanlage „…” der Klägerin in … die Garage … des Gebäudes … angemietet. Zuvor hatte der Beklagte in der gleichen Wohnanlage zusammen mit seinen Eltern im April 1982 von der Klägerin eine Wohnung angemietet. In § 5 Abs. 1 des Garagenmietvertrags ist bestimmt, dass der Mieter das Garagenmietverhältnis nur zusammen mit dem Wohnungsmietvertrag zu dem dort maßgeblichen Termin kündigen kann. Im Juni 1982 heiratete der Beklagte, worauf seine Eltern aus der Wohnung auszogen und seine Ehefrau einzog. Bis 1994 wurde der Beklagte von der Klägerin als alleiniger Mieter auch der Wohnung geführt. In den Jahren 1987, 1990 und 1993 stellte die Klägerin bezüglich der Wohnungsmiete Mieterhöhungsverlangen, die der Beklagte akzeptierte; die Zustimmung in den Jahren 1987 und 1990 ist auch von der Ehefrau des Beklagten unterzeichnet. Auch einem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom April 1993 bezüglich der Garagenmiete auf DM 50,00/Monat kam der Beklagte nach. Derzeit beträgt die monatliche Garagenmiete DM 60,00.
Mit Schreiben vom 25.05.2001 kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten und dessen Ehefrau das Garagenmietverhältnis zum 31.08.2001 (Bl. 50 GA) und macht mit der am 25.09.2001 bei Gericht eingegangenen Klage die Herausgabe der Garage geltend. Mit der Klage hat die Klägerin dieses Garagenmietverhältnis hilfsweise erneut ordentlich gekündigt.
Die Klägerin trägt vor,
bei dem Wohnungs- und dem Garagenmietvertrag handele es sich um rechtlich selbständige Verträge. Dies ergebe sich schon aus der fehlenden personellen Identität der Mieter nach diesen beiden Verträgen, aus der räumlichen Entfernung zwischen Wohnung und Garage von ca. 80 Metern, aus dem Umstand, dass bei den drei Mieterhöhungsverlangen der Garagenmietzins nicht erwähnt worden sei und daraus, dass bezüglich des Garagenmietvertrags ein besonderes Formular der Klägerin mit der Formularbezeichnung „Vertrag für gewerbliche und landwirtschaftliche Zwecke” verwendet worden sei. Auf Grund der Schadhaftigkeit des Garagentors müsse ansonsten ein neues Tor für 3.500,00 DM eingebaut werden, was bei einem Zeitwert der Garage von 1.950,00 DM die sogenannte „Opfergrenze” der Vermieterin übersteige.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die Garage … des Gebäudes … geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet,
schon aus § 5 Abs. 1 des Garagenmietverhältnisses ergebe sich die Einheitlichkeit von Wohnungs- und Garagenmietvertrag. Auch in der an den Beklagten und seine Ehefrau gerichtete Betriebskostenabrechnung für 1999/2000 sei der Garagenmietzins mit enthalten.
Wegen der Einzelheiten des Parteienvorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in mehrfacher Hinsicht unbegründet.
1.
Die Klägerin kann vom Beklagten die Herausgabe der Garage … des Gebäudes … nicht verlangen, weil diese Kündigung unwirksam ist. Die Unwirksamkeit der Kündigung ergibt sich schon aus dem Umstand, dass der Garagenmietvertrag vorliegend als Teil des Wohnungsmietverhältnisses anzusehen ist, was weiter unten näher dargestellt wird.
Zwar ist die Kündigung vom 25.05.2001 gegenüber dem Beklagten und seiner Ehefrau, … der Mitmieterin der Wohnung und damit auch der Garage, erfolgt. Damit ist mit dieser Kündigung dem Erfordernis des Grundsatzes „von alle an alle” (allgemeine Meinung, zuletzt BGB NJW 2000, 3133) bezüglich der Kündigung Genüge getan. Dass lediglich der Beklagte, nicht auch die Mitmieterin, auf Herausgabe des Mietgegenstandes mit der Klage in Anspruch genommen wird, macht die Klage nicht unzulässig. Mehrere Mieter bilden nämlich keine notwendige Streitgenossenschaft im Sinne des § 62 ZPO, da die entsprechenden Titel auch gegen mehrere Mieter nacheinander vollstreckt werden können (Zöller/Vollkommer, Zivilprozessordnung, 21. Auflage, § 62 ZPO Rn. 17 unter Berufung auf RGZ 68, 221).
Diese Kündigung hat aber durch die Fortsetzung des Mietsachengebrauchs durch den Beklagten und der Mitmieterin ihre Wirkung verloren, weil die Klägerin entgegen § 545 BGB n.F. (= § 568 Abs. 3 BGB a.F.) dem Beklagten und dessen Ehefrau nicht innerhalb einer Frist von 2 Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist ihren entgegenstehenden Willen mitgeteilt hat. Auf den gegenständlichen Prozess ist das seit dem 1.9.2001 geltende Mietrecht anzuwenden (vgl. Artikel 11 des Mietrechtsreformgesetzes BGBl. I 1149, 1175), weil die letzte mündliche Verhandlung nach diesem Zeitpunkt stattgefunden hat. Nachdem der Beklagte und seine Ehefrau bereits mit Schriftsatz der jetzigen Prozessbevollmächtigten des Bekl...