Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung. Wohnraummiete: Nebenkostenvereinbarung durch Zahlung aufgrund Mieterhöhungsschreibens; Umlagefähige Kosten eines Notstromaggregats
Leitsatz (redaktionell)
1. Bezahlt der Mieter aufgrund eines Mieterhöhungsschreibens, in dem auch Heiz- und Nebenkosten nach BV 2 § 27 geltend gemacht werden, über einen Zeitraum von zwei Jahren ohne Beanstandung die berechneten Nebenkosten und Nebenkostennachforderungen, so hat er dadurch konkludent die umlagefähigen Nebenkosten akzeptiert.
2. Die Kosten eines Notstromaggregats sind als Kosten der Stromversorgung umlagefähig.
Normenkette
BGB § 535; II. BV § 27
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 640,85 DM nebst 7,98 % Zinsen seit dem 22. Juli 1998 zu zahlen.
Wegen 10,00 DM vorgerichtlicher Kosten wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
(Eines Tatbestandes bedarf es gemäß § 495 a Abs. 2 ZPO nicht).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in der Hauptsache begründet. Die Beklagte hat dem Kläger die Nebenkostenabrechnung vom 1. Juli 1998 für den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 1997 zu erstatten, soweit hier noch ein Betrag von 640,85 DM gegen die Beklagten offen ist. Die in der Abrechnung geltend gemachten Positionen sind sämtlich umlagefähig. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass die Beklagte auf das Mieterhöhungsschreiben des Klägers vom 27. Juli 1995 (Blatt 23/24 der Akten), mit dem 207,40 DM Heizkosten- und Nebenkostenvorauszahlung gemäss § 27 der zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wurden, ab diesem Zeitpunkt jeweils gezahlt hat und auch die Nebenkostennachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen seit 1995 jeweils erstattet hat. Durch die Zahlung der Nebenkostenabrechnungen hat die Beklagte die Umlage sämtlicher nach § 27 der zweiten Berechnungsverordnung umlagefähigen Nebenkosten akzeptiert. Es handelt sich hier um eine konkludente Vertragsannahme des in dem Schreiben vom 27. Juli 1995 enthaltenen Angebotes. Die Zahlungen erfolgten deshalb nicht etwa lediglich in Unkenntnis der Sach- und Rechtslage.
Der Kläger kann auch die Kosten des Notstromaggregates umlegen, da es sich hier um Kosten der Stromversorgung handelt. Auch die Kostenpositionen Gartenpflege ist umlagefähig auch auf die Beklagte. Der Kläger hat ausdrücklich ausgeführt, dass eine Nutzungsmöglichkeit des Gartens auch für die Beklagte besteht. Allein die Tatsache, dass die Wohnung im fünften Stock sich befindet, hindert die Nutzung des Gartens nicht.
Es ist weiterhin nicht ersichtlich, dass eine Trennung der Kosten der Entwässerung in Oberflächenwasser und normales Schmutzwasser zu erfolgen hat. Der Vermieter darf die Kosten so abrechnen, wie sie ihm selbst von der Stadt in Rechnung gestellt wurden, auch gegen eine Zusammenfassung der Entwässerkosten bestehe keine Bedenke.
Das Gericht hat keine Bedenken, dass die verbrauchsabhängigen Kosten der Entwässerung, der Wasserversorgung und der Müllabfuhr anhand der Größe der Wohnung umgelegt werden. Da anderes im vorliegenden Fall nicht vereinbart war, kann der Vermieter im Zweifel auf die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen zurückgreifen. Er ist nicht gehalten, die Kosten nach Kopfteilen abzurechnen, was ihn zu laufender Nachprüfung der Haushaltsbelegungsstärken veranlassen würde und ihn vor unzumutbare Schwierigkeiten stellt (vergleiche so Sternel, 3. Auflage, III Randnummer 357).
Es bestehen auch keine Bedenken gegen die Abrechnung in Form von Gesamtkosten des Hausanwesens am Brünnchen 1, 3, 5, 7 und 9. Hierzu hat der Kläger vorgetragen, dass es sich um eine Wirtschaftseinheit handelt, da die vorhandene Heizungsanlage für die gesamten Gebäude bestimmt ist. Dies ergibt sich auch aus der Heizkostenabrechnung der Firma Techem (Blatt 21 der Akten). Weiterhin ist unstreitig ein gemeinsamer Hausmeister bestellt.
Wie die Beklagte darauf kommt, dass in der Betriebskostenabrechnung Grundsteuer und Oberflächenwasser für die Garage eingerechnet seien, ist nicht nachvollziehbar.
Die höheren Heizkosten im Jahre 1997 ergeben sich bei Vergleich der Heizkostenabrechnung eindeutig durch einen höheren Verbrauch der Beklagten. Ihr Vortrag, in ihrer Wohnung sein ein defekter Wärmemengenzähler vorhanden ist nicht ausreichend substantiiert. Die Beklagte hätte hierzu vortragen müssen, wie und woraus sie dies schliesst.
Der zugesprochene Zinsanspruch folgt aus § 284, 286 BGB.
Den Ersatzanspruch wegen vorgerichtlicher Kosten hat der Kläger nicht Substantiiert vorgetragen. Insoweit war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Absatz 2 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nummer 11, 711, 713 ZPO.
Unterschriften
Pickan-Hansen
Fundstellen
Haufe-Index 538365 |
NZM 2000, 238 |
IPuR 2000, 42 |