Tenor
Die Klage wird in Höhe von 441,73 DM abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagte DM 601,94 nebst 4 % Zinsen seit dem 26.03.1988 zu zahlen.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers im Hause … Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die Zahlung der Heiz- und Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 1986/87 gemäß seiner Abrechnung vom 07.02.1988. Er ist der Meinung, seine Abrechnung entspreche dem Mietvertrag, sei ordnungsgemäß und bewirke einen fälligen Anspruch.
Er beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 669,44 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26.02.1988 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt sie,
den Kläger zu verurteilen, an sie DM 601,94 nebst 4 % Zinsen seit dem 26.03.1988 zu zahlen.
Sie hält die Heiz- und Nebenkostenabrechnung nicht für ordnungsgemäß und trägt zur Widerklage vor, sie habe in Verkennung der Tatsache, daß sie hierzu nicht verpflichtet sei, folgende Zuvielzahlungen geleistet:
„Nebenkostenabrechnung 81/82 |
5,09 DM |
Nebenkostenabrechnung 82/83 |
154,25 DM |
Nebenkostenabrechnung 83/84 |
151,05 DM |
Nebenkostenabrechnung 84/85 |
147,47 DM |
Nebenkostenabrechnung 85/86 |
144,08 DM |
Gesamtkosten: |
601,94 DM.” |
Der Kläger habe rechtswidriger Weise in diesen Abrechnungen Zinserhöhungen in Ansatz gebracht, die nur nach § 5 Miethöhegesetz umgelegt werden durften.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Er behauptet, er habe sich anläßlich im Jahre 1981/1982 geführter Rechtsstreitigkeiten mit sämtlichen Mietern dahingehend geeinigt, daß diese Kosten gemäß § 5 MHG jährlich zusammen mit den Nebenkosten abgerechnet werden durften. Darüber hinaus ist er der Meinung, der geltend gemachte Rückforderungsanspruch der Beklagten sei verwirkt.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise zur Entscheidung reif, weshalb Teilurteil erlassen werden konnte.
Die Klage ist in zuerkannter Höhe nicht begründet.
Soweit der Kläger von der Beklagten in seiner Heizkostenabrechnung einen Betrag von 1.260,87 DM an Nachzahlungen – dem Grunde nach – verlangt, ist dieser Gesamtbetrag jedenfalls so nicht ordnungsgemäß errechnet. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Kläger der Verpflichtung auf Einbau von Warmwasserzählern nicht nachgekommen ist, so daß jedenfalls die geltend gemachten Warmwasserkosten in Höhe von 353,41 DM gemäß § 12 Heizkostenverordnung um 15 % zu kurzen sind, was vorliegend einen Betrag von 53,01 DM ausmacht. Es bedarf in diesem Zusammenhang keines Eingehens auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die angegebenen Quadratmeterzahlen zutreffen. Denn die Unbegründetheit der Klage in Höhe dieses Betrages ergibt sich unmittelbar aus der Heizkostenverordnung.
Die Klage ist weiterhin unbegründet, als der Kläger die Erhöhungskosten, betreffend die Versicherung, in Höhe von 47,46 DM sowie der Grundsteuer und städtischen Abgaben in Höhe von 341,26 DM begehrt. Zum einen ist der Beklagten zuzugeben, daß die von dem Kläger vorgelegte „Basisrechnung” tatsächlich in der vorgelegten Gestalt kaum verständlich erscheint und schon deshalb einer geordneten Zusammenstellung nicht entspricht, mithin der Anspruch schon aus diesem Grunde nicht fällig ist. Darüber hinaus ist der Kläger verpflichtet, vorab die auf die Gewerberäumlichkeiten anfallenden Anteile aus der Gesamtrechnung abzusetzen und deutlich zu machen, wie sich die Beträge Gewerberaum zum Wohnraum jeweils verhalten. Es ist nicht zulässig, bei Gewerbe und Wohnraum die vorliegenden Beträge als Einheit aufzuführen und durch die Quadratmeterzahl zu teilen. Der Kläger ist lediglich berechtigt, die einzelnen Beträge nach „Wohnfläche” umzulegen, Gewerberaum gehört hierzu nicht. Es bedarf in diesem Zusammenhang deshalb auch keiner Aufklärung der – im übrigen gerichtsbekannten Tatsache –, daß zumindest die Versicherungskosten üblicherweise bei Gewerberaum höher anzusetzen sind, als bei bloßem Wohnraum, das gleiche durfte im übrigen auch für die Grundsteuer gelten.
Aus den vorstehenden Einzelpositionen ergibt sich der abgewiesene Betrag.
Demgegenüber ist die Widerklage begründet.
Die Beklagte kann von dem Kläger entsprechend § 812 BGB die zuviel gezahlten Nebenkostenbeträge zurück verlangen. Es besteht kein Zweifel, daß die von dem Kläger in den Jahren 1981–1986 geltend gemachten Zinserhöhungen nicht den Voraussetzungen des § 5 MHG entsprechen, der Kläger mithin insoweit keinen Zahlungsanspruch gegenüber der Beklagten hatte. Die Beklagte hat – unstreitig – Unkenntnis der Rechtslage hierauf geleistet, so daß unter keinen rechtlichen und tatsäc...