AG Köln Urteil vom 03.02.2011 - 221 C 362/10

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, den Klägern Einsicht zu gewähren in die Original belege für das Objekt S.Str. 31 in Köln für die Betriebskostenpositionen Schornsteinfeger, Müllabfuhr, Kanalbenutzungsgebühr, Straßenreinigung und Grundsteuer im Zeitraum zwischen dem 01.04.2007 bis zum 31.12.2007, für die Positionen Strom, Gas und Wasser im Zeitraum zwischen dem 01.04.2007 bis zum 31.03.2008, für die Position Hausmeister im Zeitraum zwischen dem 01.04.2007 bis zum 31.03.2009, für die Position Gebäudeversicherung im Zeitraum zwischen dem 01.04.2007 bis zum 31.03.2009 und bezüglich der Kosten für die Haftpflichtversicherung vom 01.04.2007 bis zum 30.06.2008. Ferner wird der Beklagte verurteilt, den Klägern auch Einsicht in die Originalbelege für die Kostenpositionen Wartung der Heizung, Immissionsmessung Heizung, Gerätemiete und Verbrauchsabrechnung zu gewähren.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger 337,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.12.2010 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird nicht zugelassen

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die zulässige Klage ist - sofern über sie nach der teilweise übereinstimmenden Erledigungserklärung noch zu entscheiden war - begründet.

Den Klägern steht gemäß § 259 BGB sowohl ein Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege als auch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von weiteren 337,68 € aus dem Mietvertrag zu.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger haben diese einen Anspruch auf Rückgewähr der zuvor vollständig geleisteten Mietkaution in Höhe von 1.670,00 € (inklusive Zinsen). Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution folgt unmittelbar aus dem Mietvertrag. Er ist durch die Beendigung des Mietverhältnisses und den Ablauf der dem Vermieter zuzubilligenden Abrechnungsfrist gemäß § 158 Abs. 1 BGB aufschiebend bedingt. Diese Bedingung ist mit der Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2009 und der folgenden Abrechnung der Kaution durch den Beklagten eingetreten.

Der Anspruch ist durch Erfüllung gemäß § 362 BGB in Höhe von 182,30 € erloschen. Die Erfüllung erfolgte durch die unstreitige Rückzahlung des Betrages seitens des Beklagten.

Auch der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch besteht. Ein Erlöschen des Anspruchs durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB ist - mit Ausnahme der bereits seitens der Kläger anerkannten Miete für den Monat Juli 2009 in Höhe von 1.040,00 € - nicht eingetreten.

Zwar hat der Beklagte vorprozessual die Aufrechnung konkludent erklärt, indem er in der Abrechnung der Kaution mit Schreiben vom 05.10.2010 die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 14.07.2009 für den Abrechnungszeitraum 01.04.2008 bis 31.03.2009 von dem Kautionsbetrag in Abzug gebracht hat (§ 388 BGB). Doch steht dem Beklagten die geltend gemachte Gegenforderung zumindest derzeit nicht zu.

Der Beklagte hat keinen fälligen Anspruch gegen die Kläger auf Zahlung eines Betrages von 337,68 € aus der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.04.2008 bis 31.03.2009, da ein entsprechender Zahlungsanspruch mangels Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung bzw. Gewährung von Belegeinsicht in Köln nicht fällig ist.

Grundsätzlich kann dem Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zustehen, solange ihm der Vermieter keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (BGH, Urteil vom 8.3.2006 - VIII ZR 78/05 - NJW 2006, 1419, 1421).

Gemäß § 259 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten nämlich eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und Belege vorzulegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Gewährt der Vermieter bzw. die von dem Vermieter beauftragte Hausverwaltung dem Mieter keine Belegeinsicht, so ist sein Zahlungsverlangen rechtsmissbräuchlich. Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Nachzahlungsanspruch des Vermieters nicht fällig wird, wenn er die Belegeinsicht am Ort des Mietobjekts oder die Übersendung von Kopien unberechtigt verweigert (vgl. Sternel, MietR, 4. Aufl. 2009, Rn. V 400). Zwar genügt es zur Begründung eines Anspruchs des Mieters auf Übersendung von Kopien grundsätzlich nicht, dass sich der Mieter zur Zahlung der mit der Anfertigung der Kopien verbundenen Kosten bereit erklärt. Dem Interesse des Mieters an einer sachgerechten Überprüfung wird regelmäßig durch eine Einsichtnahme in die Belege am Ort deren Aufbewahrung Rechnung getragen. Anders ist indessen der Fall zu beurteilen, wenn die Einsichtnahme in die Belege für den Mieter - wie hier - unzumutbar ist, wenn also aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben der Mieter nicht auf die Einsichtnahme in die Belege an deren Aufbewahrungsort verwiesen werden kann, § 242 BGB. Ausnahmsweise kann der Mieter daher nach Treu und Glaube...