AG Leipzig Urteil vom 03.01.2006 - 161 C 6725/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleiche Höhe leistet.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 603,18 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen in einem Wohnraummietverhältnis.

Der Kläger vermietete dem Beklagten mit Mietvertrag vom 08.10.2001 (Anlage K 1, Blatt 7 d.A.) in der … im 6. OG eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Grundfläche von 54,68 m² ab dem 01.01.2002. Der Beklagte hatte nach § 2 Abs. 1 der Vertragsurkunde neben der Grundmiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 174,04 DM = 88,89 EUR auf alle Betriebskosten nach § 27 der 2. Berechnungsverordnung zu entrichten, insbesondere auch unter Nr. 10 die Kosten für Aufzug und unter Nr. 11 die Kosten für Schädlingsbekämpfung. Über die Vorauszahlungen war gem. § 2 Abs. 2 der Vertragsurkunde jährlich abzurechnen. Während die Kosten der Zentralheizung einschliesslich Warmwasserversorgung zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden sollten, sollten alle anderen Kosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt werden. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 08.10.2001 Bezug genommen.

Die Wohnung des Beklagten befindet sich in einem gemischt genutzten Gebäude, das neben Wohnräumen auch Gewerberäume und eine Tiefgarage umfasst. Einen Tiefgaragenstellplatz hat der Beklagte nicht angemietet.

Mit Betriebskostenabrechnung vom 15.11.2004 (K2 Bl. 13–17 d.A.) rechnete die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung über im Zeitraum vom 01.01.2003 bis 31.12.2003 angefallenen Betriebskosten ab. Die Abrechnung enthält in Spalte 3 Angaben zu den Kosten, die auf die Wohnflächen entfallen, ohne die Gesamtkosten des Anwesens mitzuteilen, die im Abrechnungszeitraum auf die Gewerbefläche angefallen sind. Im Rahmen der Position Hausmeister bzw. Hausreinigung werden auf den Beklagten ausweislich des vorgelegten Leistungsverzeichnisses (Anlage B9 Bl. 41, B 10 Bl. 42 d.A.) auch Kosten für die Reinigung der Tiefgarage und Kontrolle der in der Tiefgarage vorhandenen Sprinkleranlage umgelegt. Ferner beinhaltet die Abrechnung Kosten für „technische Wartungen” Wohnanteil und Aufzugskosten auf der Grundlage des „Normalwartungsvertrages” (B11, Bl. 43 d.A.), der die Beseitigung von kleinen Mängeln während der Wartung beinhaltet. Die Abrechnung weist zu Lasten des Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 261,25 EUR aus, die Gegenstand der Klageforderung ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abrechnung vom 15.11.2004 (Anlage K 2, Blatt 13–17 d.A.) Bezug genommen.

Auf Einwand des Beklagten wurde mit Schreiben der Hausverwaltung vom 08.12.2004 (K5, Bl. 55 d.A.) dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten mitgeteilt, dass im Interesse der Übersichtlichkeit der Abrechnung die Darstellung der Gesamtkosten „völlig abwegig” sei, weil dann die Verständlichkeit verloren gehe. Gleichzeitig wurde dem Beklagten eine „Kostenvorerfassung Wohnen/Gewerbe” mitgeteilt, auf die wegen zur Darstellung Bezug genommen wird.

Mit Abrechnung vom 04.02.2005 (Anlage B 1, Blatt 31 d.A.) nahm die für den Kläger tätige Hausverwaltung eine neue Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 vor. Die Abrechnung weist im Gegensatz zur Abrechnung vom 15.11.2004 nicht nur wie die vorangegangene Abrechnung die Gesamtkosten der auf die Wohnflächen entfallenen Anteile, sondern die abzurechnenden Gesamtkosten des Anwesens aus, die flächenmäßig auf die Gewerbeflächen und die Wohnflächen des Gebäudes aufgeteilt wurden. Die Abrechnung weist zu Lasten des Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 261,29 EUR aus. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B 1, Blatt 31 d.A. Bezug genommen.

Mit weiterer Abrechnung vom 27.10.2005 rechnete die für den Kläger tätige Hausverwaltung über die im Zeitraum vom 01.01.2004 bis 31.12.2004 angefallenen Betriebskosten ab, die zu Lasten des Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 341,93 EUR ausweist. Mit Schreiben des Beklagten vom 21.11.2005 (Anlage B 13, Blatt 87 d.A.) forderte der Beklagte vom Prozessbevollmächtigten des Klägers die Belege hinsichtlich verschiedene Abrechnungsunterlagen an unter Zusicherung der Übernahme der entstehenden Kosten. Die Parteien haben daraufhin nach dem Schluß der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2005 in diesem Verfahren einen Belegeinsichtstermin am 13.12.2005 vereinbart.

Weder die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2003 noch die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2004, die jeweils Gegenstand der Klageforderung sind, wurden vom Beklagten ausgeglichen.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 603,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem B...