Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleitstung i.H.v. 120% des beizutreibenden Betrages, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Nachforderungen aus 2 Betriebskostenabrechnungen sowie die Kosten für die Reparatur und die Einstellung von Jalousien.
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 6 im Mehrfamilienhaus in der in Leipzig. Die Parteien schlossen über diese Wohnung am 17.5.1999 einen Mietvertrag (Bl.31-38 d.A.).
Im November 2001 übersandte die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung den Beklagten die Neben- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1. – 31.12.2000 (Bl.39-41 d.A.), die mit einer Nachforderung i.H.v. 290,07 Euro endet.
Im Dezember 2002 übersandte die Hausverwaltung die Neben- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1. – 31.12.2001 (Bl.49-52 d.A.), die mit einer Nachforderung i.H.v. 669,81 Euro endet.
Im Januar 2002 bemängelten die Beklagten bei der Hausverwaltung, dass die Jalousien und die Balkontür nicht richtig schließen würden. Die Hausverwaltung beauftragte daraufhin die Fa. mit der Überprüfung und Reparatur. Die Arbeiten wurden dem Kläger am 8.2.2002 mit 71,92 Euro (Bl.42 d.A.) in Rechnung gestellt.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die Beklagten die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu zahlen haben, da die Abrechnungen sowohl formell als auch materiell in Ordnung seien. Gemäß § 9 des Mietvertrages seien die Beklagten verpflichtet, die Schäden an Fenster- und Türverschlüssen, Schlössern und Beschlägen, an Bedienelementen für Roll- und Fensterläden, bis zu einem Kostenaufwand von bis zu 75,00 Euro je Reparatur, jedoch nicht mehr als 383,47 Euro jährlich zu tragen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.031,80 Euro nebst 8% Zinsen aus 290,07 Euro seit dem 9.12.2001, aus 669,81 Euro seit dem 27.12.2002 und aus 71,92 Euro seit dem 8.3.2002 im Übrigen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass Nachforderungen aus den Abrechnungen nicht fällig seien, da die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen als Gesamt- und Einzelabrechnungen nicht bestandskräftig durch die Eigentümerversammlung beschlossen worden seien.
Die Betriebskostenabrechnungen seien formell fehlerhaft. Der Umlagemaßstab sei nicht nachvollziebar erläutert. Die Beauftragung eines Hausmeisters und der insoweit behauptete Kostenanfall werde bestritten. In der Abrechnung für 2000 sei nicht erläutert worden, weshalb bei einer Anlieferung von 87 MWh Fernwärme lediglich 5.4291,43 KWh verteilt worden seien.
Der Jalousiekasten sei kein Bedienelement, für dessen Reparatur die Beklagten Kosten zu tragen hätten. Dass die Einstellung der Balkontür und des Fensters 62,00 Euro zzgl. Mehrwertsteuer gekostet habe, werde bestritten.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8.7.2003 (Bl.74-76 d.A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat eine Güteverhandlung durchgeführt.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner (§ 421 BGB) keinen Anspruch auf Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2000 und 2001 i.H.v. 290,07 Euro bzw. 669,81 Euro, ebensowenig wie einen Anspruch auf Übernahme der Reparaturkosten i.H.v. 71.92 Euro.
1.
Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 1.1. – 31.12.2000:
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Nachforderung aus dieser Betriebskostenabrechnung i.H.v. 290,07 Euro gem. §§ 535, 259 BGB.
Der Anspruch auf Nachforderung ist wegen einer formell fehlerhaften Abrechnung nicht fällig.
Der Kläger hat einen falschen Umlageschlüssel insoweit gewählt, als er die Gesamtfläche um diejeniege der nichtvermieteten Objekte reduziert hat. Weder bei den verbrauchsabhängigen noch bei den verbrauchsunabhängigen Kosten darf der Vermieter leerstehende Wohnungen bei der Abrechnung von der Umlage ausnehmen, da das Vermietungsrisiko ebenso allein in die Sphäre des Vermieters fällt wie der Entschluss, aus anderen Gründen von der Neuvermietung abzusehen (OLG Hamburg WuM 2001, 343, Sternel III, Rdnr. 359, AG Köln WuM 1998, 290).
Der Kläger hat selbst vorgetragen, zuletzt mit Schriftsatz vom 5.8.2003, dass der Umlageschlüssel „ Wohnfläche × Tage bewohnt insgesamt „ unterschiedlich hoch sei, da hierbei nur die tatsächlich vermieteten Wohnquadratmeter berücksichtigt worden seien.
Darüber hinaus ist in der Betriebskostenabrechnung 2000 der Umlageschlüssel „ 366 Tage Gesamtfläche des Hauses in qm – Wohnfläche × Tage bewohnt Gesamt: 376.649,52 „ nicht nachvollziehbar. Der Klägervertreter hat unstreitig gestellt, dass sich im Erdgeschoss Gewerbeeinheiten befinden, die gesonder...
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