AG Leipzig Urteil vom 17.06.2003 - 18 C 2588/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nebenkostenforderung

Tenor

1.

Die Klage wird abgewiesen.

2.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3.

Das Urteil ist im Hinblick auf die Kosten für die Beklagten vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Streitwert: EUR 76,69

Tatbestand

Auf die Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

I.

Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 12.12.2001 für den Zeitraum 01.04.2000 bis 31.03.2001 noch offenen Forderung in Höhe von EUR 76,69 zu.

Denn die Klägerin hat nach dem Bestreiten der Beklagten, dass die geltend gemachten Positionen für Lohnnebenkosten, Hausreinigung und Hausmeistervergütung in Höhe von insgesamt DM 0,94/EUR 0,48 pro Monat/pro Quadratmeter wirtschaftlich seien, nicht unter Beweis gestellt, dass die von ihr in Ansatz gebrachten Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen.

Ein Vermieter darf lediglich solche Kosten auf die Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (§ 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 24 Abs. 2 II BV). Maßgeblich ist damit der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kostennutzungsverhältnis im Auge behält. Dies bedeutet, dass der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum hat, der sich nach dem konkreten Verhältnis im Einzelfall richtet. Ist das Ermessen überschritten, ist die Umlage der insoweit entstandenen Kosten nicht gerechtfertigt (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3.Aufl., G 9). Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass er wirtschaftlich und sparsam gehandelt hat (Amtsgericht Berlin/Mitte vom 16.01.2002 ZMR 2002, 760).

Ihrer Darlegungs- und Beweislast hat die Klägerin im vorliegenden Fall nicht genüge getan. Die Beklagten hatten eingewandt, dass die durchschnittlichen Kosten für die Position Hausmeister ausweislich des Betriebskostenspiegels der Stadt Leipzig, Berichtsjahr 2000 bei maximal EUR 0,14 pro Quadratmeter/pro Monat lägen sowie bei den benannten Positionen nahezu doppelt so hohe Kosten wie in den vorangegangenen Abrechnungen auf die Beklagten umgelegt würden.

Unter Berücksichtigung der im Betriebskostenspiegel der Stadt Leipzig ermittelten durchschnittlichen monatlichen Kosten von EUR 0,14 pro Quadratmeter/pro Monat war es Sache der Klägerin zu erläutern, warum die in ihrer Betriebskostenabrechnung vom 12.12.2001 eingestellten Positionen für Hausreinigung, Hausmeister und Lohnnebenkosten über dem Durchschnitt liegen, und Beweis für ihre Behauptung anzubieten. Ausweislich des Betriebskostenspiegels liegen selbst bei einem umfassenden Hausmeisterservice die üblichen Kosten um einen Bereich von EUR 0,15 bis EUR 0,30 pro Quadratmeter und Monat.

Vorbenannten Anforderungen ist die Klägerin nicht nachgekommen. Die Klägerin hatte insoweit lediglich behauptet, dass die von ihr geltend gemachten Kosten angemessen seien, ohne ihre Behauptung unter Beweis zu stellen.

Im übrigen hat die Klägerin die Verdopplung der streitbefangenen Positionen lediglich damit erklärt, dass ab Februar 2000 der streitbefangene Hausmeistervertrag zur Anwendung gelangt, zuvor der hauptberufliche Hausmeister der S.W. im Objekt teilweise tätig gewesen und den Mietern nicht gesondert in Rechnung gestellt worden sei. Warum ab dem Jahr 2000 ein neuer und Mehrkosten verursachender Hausmeister tätig geworden ist, hat die Klägerin nicht erläutert.

Die Klägerin ist demnach für ihre Behauptung, die Positionen Hausmeistervergütung, Hausreinigung und Lohnnebenkosten würden dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen, beweisfällig geblieben; den Ausgleich entsprechender Positionen kann sie von den Beklagten nicht verlangen. Der auf die Beklagten entfallende Anteil der Kosten für vorbenannte Positionen beträgt DM 797,19/EUR 407,60, ist mithin höher als die Klageforderung. Die Klage war daher abzuweisen.

II.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert bemisst sich an der Höhe der Klageforderung.

Aufgrund der Streitwerthöhe war im Verfahren nach § 495a ZPO zu entscheiden.

Unterschriften

Schmüdgen Richterin

Fundstellen

Haufe-Index 1248636

WuM 2003, 452