Tenor
Es wird festgestellt, daß die Beklagten verpflichtet sind, die verbrauchsabhängigen Kosten – Wasser, Abwasser, Müllabfuhr – der von der Klägerin bewohnten Wohnung im Haus Richthofenstraße 7 b in Lippstadt anhand der im Abrechnungszeitraum im Haus Richthofenstraße 7 b wohnenden Personenzahl für alle zukünftigen Abrechnungen auf die Wohnung der Klägerin umzulegen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin bewohnt im Haus Richthofenstraße 7 b gemeinsam mit ihrer volljährigen Tochter eine Wohnung. Vermieter sind die Beklagten. In diesem Haus befinden sich insgesamt 6 Wohnungen, wobei 3 Wohnungen die Größe von je 63,24 qm² haben und 3 Wohnungen je die Größe von 80,62 qm². Die Beklagten rechneten in der Vergangenheit die Verbrauchskosten der einzelnen Wohnungen nach Quadratmeterzahlen ab. In dem Haus lebten in der Vergangenheit durchschnittlich 21 bis 22 Personen, wobei in den drei größeren Wohnungen insgesamt 8 Personen lebten, in den drei kleineren Wohnungen insgesamt 13 Personen. Aufgrund des von den Beklagten gewählten Verteilungsmaßstabes bezüglich der Verbrauchskosten führt die unterschiedliche Belegungen der Wohnungen dazu, daß die relativ geringe Anzahl der Personen, die die großen Wohnungen bewohnen, den erhöhten Verbrauch der zahlreichen Personen, die die kleineren Wohnungen bewohnen, mitfinanzieren. Für die Klägerin bedeutet dies, daß bei einer Gesamtwohnungsgröße des Hauses von ca. 428 qm² auf ihre Wohnung bei einer Wohnungsgröße von 80 qm² ca. 18 % der gesamten Betriebskosten entfallen. Bei der personenbezogenen Abrechnung und einer Belegung von insgesamt 22 Personen hätte die Klägerin mit ihrer Tochter lediglich 9 % der gesamten Betriebskosten zu zahlen. Die Klägerin hätte somit lediglich die Hälfte der jetzt von ihr verlangten Betriebskosten zu zahlen. Die Klägerin hatte für das Jahr 1991 Betriebskosten in Höhe von 2.282,50 DM zu zahlen, für das Jahr 1992 2.398,79 DM. Bei Abrechnung nach Personenzahlen hätte eine Halbierung der auf die Klägerin entfallenen Kosten stattgefunden.
Die Klägerin ist daher der Ansicht, die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Kosten nach der Größe der Wohnung und nicht nach Anzahl der Personen sei unbillig, da sie dadurch in unzumutbarer Weise belastet würde. Die Abrechnung nach Personenzahl sei den Beklagten auch zuzumuten. Bei den Beklagten handele es sich um Inhaber einer Wohnungsgesellschaft, die mit Nebenkostenabrechnungen vertraut seien und über entsprechende Hilfsmittel verfügten. Es sei außerdem ein Verwalter vorhanden. Es sei daher zumutbar, die jeweils im Haus lebende Personenzahl zu ermitteln. Darüberhinaus sei es sachgerecht, Verbrauchskosten orientiert am tatsächlichen Verbrauch, also anhand der Personenzahl, zu berechnen, um den einzelnen Gebrauchsgewohnheiten der Mieter Rechnung zu tragen und sparsame Verhaltensweisen zu honorieren.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, ihnen stehe gem. § 315, 316 BGB des Recht zu, den Verteilungsmaßstab selbst festzulegen. Ein einmal gewählter Abrechnungsschlüssel sei für beide Vertragspartner binden. Eine Abänderung könne nur vom Vermieter und Mieter gemeinsam getroffen werden. Der gewählte Abrechnungsmaßstab sei auch nicht grob unbillig. Dies ergebe sich daraus, daß die Klägerin die einzige Mietpartei in dem 6-Familienhaus sei, die eine Abänderung des Verteilungsmaßstabes erzwingen wolle. Würde man der Klage stattgeben, führe dies zu einem Nachteil für die übrigen Mitmieter.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Wenn die Parteien eines Wohnungsmietvertrages einen Verteilungsmaßstab für die vom Mieter getragenen verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Müll) nicht vereinbart haben, so ist die Verteilung dieser Nebenkosten durch den Vermieter unter die Mietparteien nach dem Flächenmaßstab, d.h. nach dem Verhältnis der verschiedenen Wohnungsflächengrößen zwar nicht in jedem Falle unbillig im Sinne der §§ 315, 316 BGB. Die Beurteilung der Unbilligkeit muß aber in jedem Einzelfall geprüft werden und ist Sache der Prüfung des Einzelfalls (vgl. dazu z.B. OLG Hamm 4 ZS, Rechtsentscheid vom 27.09.1993, 4 REMieT 14/82).
Haben Mietvertragsparteien einen Verteilungsmaßstab nicht in anderer Weise vereinbart, hat der Vermieter gem. § 316 BGB ein einseitiges Bestimmungsrecht zur Festlegung des Verteilungsschlüssels, allerdings mit der sich aus § 315 Abs. 1 BGB ergebenden Einschränkung, daß der gewählte Maßstab billigem Ermessen zu entsprechen hat.
Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen läßt begriffsnotwendig nicht nur eine einzig mögliche Entscheidung zu, sondern gewährt die Wahl unter den Möglichkeiten eines bis an die Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraums. Das Ermessen gewährt also grundsätzlich die Wahlfreihei...
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