Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 125,96 DM zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten im wesentlichen über die Billigkeit des von dem Kläger gewählten Verteilungsmaßstabs für die Umlage der Betriebskostenarten Grundsteuer, Haftpflicht und Versicherungen. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Stock des im Rubrum genannten Hauses. Das Haus besteht aus acht Wohnungen und wurde in den Abrechnungszeiträumen …/… und …/… von 14 bzw. 15 Personen bewohnt. Die dreiköpfige Familie der Beklagten bewohnt eine 86 qm große Wohnung. Der Kläger bewohnt im Dachgeschoss eine 150 qm große Wohnung allein.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger von den Beklagten die Zahlung restlicher Betriebskosten für die Abrechnungsperioden …/… und …/… in Gesamthöhe von 734,19 DM. In den Nebenkostenabrechnungen vom 21.08.1986 und 19.08.1987, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 12, 13 und 49 der Akten), hat der Kläger die allgemeinen Betriebskosten nach Personen umgelegt.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 734,19 DM nebst 4 % Zinsen von 538,76 DM ab 29.08.1986 und von 195,43 DM seit dem 04.12.1987 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, der von dem Kläger gewählte Verteilerschlüssel sei unbillig und verstoße gegen § 315 BGB. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 09.10.1987 (Bl. 20 ff d.A.) verwiesen. Im übrigen beanstanden sie die Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung.
Demgegenüber trägt der Kläger vor, eine Änderung des Abrechnungsverfahrens werde von vier Mietparteien abgelehnt. Im übrigen sei der Differenzbetrag aus der in gleicher Weise erstellten Nebenkostenabrechnung …/… von den Beklagten unbeanstandet gezahlt worden.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist lediglich in Höhe von 125,96 DM begründet, in Höhe von 608,83 DM ist sie nicht begründet.
Die Beklagten sind gemäß § 535 Satz 2 BGB verpflichtet, an den Kläger restliche Betriebskosten für die Abrechnungsperiode …/… in Höhe von 125,96 DM zu zahlen. Die Leistung der Beklagten wird mit der Rechtskraft des Urteils fällig. Ein weitergehender Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden …/… und …/… steht dem Kläger gegen die Beklagten nicht zu, denn die von ihm bei der Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Kosten (Grundsteuer, Haftpflicht und Versicherungen) bestimmte Umlage nach Personen ist unbillig und bindet die Beklagten nicht.
Da die Parteien eine Vereinbarung über den anzuwendenen Verteilungsmaßstab nicht getroffen haben, hat der Kläger als Vermieter nach § 316 BGB ein einseitiges Bestimmungsrecht zur Festlegung des Verteilungsschlüssels. Die von dem Kläger getroffene Leistungsbestimmung ist gemäß § 315 Abs. 3 BGB für die Beklagten nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Indem die Beklagten gegenüber der Leistungsklage des Klägers geltend machen, der zugrundegelegte Personenschlüssel entspreche nicht der Billigkeit, haben sie im Sinne des § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB das Gericht angerufen. Bei der Überprüfung der Billigkeit ist zu berücksichtigen, dass sich eine absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht finden lässt und von einem Mieter vernünftigerweise nicht erwartet werden kann. Für die Annahme der Billigkeit der getroffenen Bestimmung muss es danach grundsätzlich als ausreichend angesehen werden, wenn der gewählte Verteilungsmaßstab dem Verursacherprinzip im weitesten Sinne Rechnung trägt und alle Nutzer in den Grnzen des Möglichen und Zumutbaren gleichbehandelt (vgl. OLG I NJW 1984, 984; Sternel, 2. Aufl., II 68, III 287). Dabei ist zu beachten, dass das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen begriffsnotwendig nicht nur eine einzig mögliche Entscheidung zulässt, sondern die Wahl unter den Möglichkeiten eines bis an die Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraums gewährt.
Bestreitet der Mieter – wie hier die Beklagten – die Billigkeit des zugrundegelegten Umlageschlüssels mit Gründen, die die Billigkeit der Vermieterbestimmung deutlich in Frage stellen, so trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass seine Bestimmung der Billigkeit entspricht (BGH Urt. v. 06.03.1986, BGHZ 97, 212, 223; Urt.v. 02.04.1964, BGHZ 41, 271). Es obliegt dann dem Vermieter, die Tatsachen darzulegen, die im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung dem Gericht die Feststellung der Billigkeit ermöglichen.
Dieser Darlegungs- und Beweislast ist der Kläger nicht nachgekommen. Eer hat den von den Beklagten vorgetragenen und für die Unbilligkeit des Personenschlüssels sprechenden Umständen keinen erheblichen Sachvortrag entgegengesetzt, §§ 138 Abs. 2, 139 Abs. 3 ZPO. Danach ist der Abrechnungsmodus so beschaffen, dass der Kläger in einer nicht mehr hinzunehmenden und dem Gerechtigkeitsgebot (§§ 242, 315 BGB) widersprechenden Weise b...
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