Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 376,37 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 29.10.1986 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 8/19, die Beklagte zu 11/19.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in O.… Nach § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages, auf den im übrigen verwiesen wird (Bl. 9 ff d.A.), hat die Beklagte folgende Nebenkosten zu tragen: Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanalbetriebsgebühren, Gem.-Antenne, Heizungswartung, Allgem.-Strom.
Mit Schreiben vom 01.09.1986 übersandte der Kläger der Beklagten die Heiz- und Nebenkostenabrechnung vom 22.08.1986, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 15 ff d.A.), die mit einem Saldo der Beklagten von 650,78 DM endete. Für Wartungs- und Reinigungsarbeiten an der Heizung und am Pumpensumpf stellt der Kläger der Beklagten Eigenleistungen in Rechnung.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 650,78 DM nebst 6 % Zinsen seit dem 28.10.1986 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung liege nicht vor. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 27.02.1987 (Bl. 25 ff. d. A.) verwiesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen.
Entscheidungsgründe
Dem Kläger steht gem. § 535 Satz 2 BGB gegen die Beklagte ein fälliger Anspruch auf Zahlung restlicher Heiz- und Nebenkosten für die Abrechnungsperiode 01.06.1985 – 31.05.1986 lediglich in Höhe von 376,37 DM zu.
Die Abrechnung des Klägers vom 22.08.1986 entspricht den Anforderungen, die nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an eine ordnungsgemäße Heiz- und Nebenksotenabrechnung zu stellen sind (vgl. BGH NJW 1982, 573, 574; WUM 198, 214). Sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben und versetzt die Beklagte in die M…, den Anspruch des Klägers rechnerisch und gedanklich nachzuvollziehen.
Die Abrechnung des Klägers vom 22.08.1986 ist jedoch insofern zu beanstanden, als der Kläger für eigene Wartungs- und Reinigungsarbeiten an der Heizung und am Pumpensumpf Kosten von 301,75 DM (= 28,40 DM + 273,35 DM) eingesetzt hat. Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters der vorstehend beschriebenen Art, durch die Betriebskosten erspart werden, sind im nicht preisgebundenen Wohnraum ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht auf den Mieter umlegbar. Soweit § 27 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung für den preisgebundenen Wohnraum eine derartige Umlage ermöglicht, fehlt eine entsprechende Regelung für den preisfreien Wohnraum. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift ist nicht geboten. Es liegt weder eine planwidrige Gesetzeslücke vor, noch ist die Interessenlage in beiden Fällen in der Weise vergleichbar, dass eine einheitliche Behandlung angezeigt ist. § 27 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung ist Teil des im öffentlichen Interesse geschaffenen Systems der Kostenmiete und als solcher nicht auf den anders strukturierten und vom Prinzip der Vertragsfreiheit geprägten freifinanzierten Wohnraum übertragbar (Derleder in AK MHRG § 4 Rdn. 4; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl. 1984, C 251a, vergl. auch BGH ZMR 70, 47). § 4 Abs. 1 Satz 1 MHRG, der seinem Wortlaut nach auch die Verweisung auf § 27 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung erfasst, rechtsfertigt keine abweichende Beurteilung. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit dem am 01.01.1975 in Kraft getretenen II. WKschG und der Bezugnahme auf § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung über den Begriff der Betriebskosten hinaus auch die weiteren preisrechtlichen Regelungen des § 27 der Zweiten Berechnungsordnung für den preisfreien Wohnraum verbindlich vorschreiben wollte, sind nicht erkennbar. Schmidt-Futterer/Blank (a.a.O) weisen zu Recht darauf hin, dass nach dem erkennbaren T… und Zweck des § 4 Abs. 1 Satz 1 MHRG ausschließlich der Begriff der Betriebskosten definiert werden sollte. Dieser ist aber in § 27 Ab. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung und der Anlage 3 zu dieser Vorschrift festgelegt, nicht aber in § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Es besteht auch kein Grund, den Vermieter preisfreien Wohnraums vor der Durchführung solcher Eigenleistungen von einer Vereinbarung mit dem Mieter zu entbinden. Dieses Ergebnis steht in Einklang mit dem geltenden zivilrechtlichen Rechtssystem, wonach der Zeitaufwand und der Einsatz der eigenen Arbeitskraft – die Regelung des § 670 BGB ausgenommen – nur in Ausnahmefällen zu vergüten sind, wenn nämlich die erbrachten Leistungen zum Beruf oder Gewerbe des Betroffenen gehören (vgl. § 1835 Abs. 2 BGB). In diesem Zusammenhang ist schließlich noch von Bedeutung, dass der Gesetzgeber für bestimmte heizungsrechnische Anlagen durch § 4 Abs. 3 der Heizungsbetriebsverordnung vom 22.09.1978 (BGB I 1584) die Wartung und Instandhaltung durch “fachkundige Personen...