Tenor
1.) Die folgenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.10.2017 werden für teilweise unwirksam erklärt:
TOP 3 Diskussion und Beschlussfassung:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen (auf ihre Kosten) für die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten (Räum- und Streudienste im Winter, Reinigungsarbeiten etc. pp) … sowie an der Zuwegungsfläche zum Gemeinschaftseigentum von der Straße bis zur Grundstücksgrenze (Ausübungsfläche, Grunddienstbarkeit Grundstück, Grundbuch von Oldenburg) ein einschlägiges Fachunternehmen.
TOP 4 Diskussion und Beschlussfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen (auf ihre Kosten) für die Wahrnehmung von erforderlichen Reinigungs- und Wartungsarbeiten … sowie an der Zuwegungsfläche zum Gemeinschaftseigentum von der Straße bis zur Grundstücksgrenze (Ausübungsfläche, Grunddienstbarkeit Grundstück, Grundbuch von Oldenburg) ein einschlägiges Fachunternehmen.
TOP 5 Diskussion und Beschlussfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird angewiesen und beauftragt, die Beschlüsse gem. Punkt 3 und Punkt 4 umzusetzen und mithin einen Dienstleistungsvertrag mit der Fachfirma wie aus der Anlage ersichtlich abzuschließen, wobei der Auftraggeber in die Wohnungseigentümergemeinschaft Oldenburg abzuändern ist.
2.) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3.) Die Kosten des Rechtsstreits sind zu 25 % von der Klägerin und zu 75% von den Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
4.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung der anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
5.) Der Streitwert wird in Höhe von 5.000,– Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin erhebt Anfechtungsklage gegen Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage Oldenburg, die insgesamt aus acht Wohnungen besteht. Grundlage der Gemeinschaft ist die notarielle Teilungserklärung vom 09.01.2014 (Notar) Verwalter der Anlage ist die Firma Hausverwaltung.
Die Wohnungseigentumsanlage wurde 2015 durch die Firma als Bauträgerin errichtet. Sie liegt auf dem als Hintergrundgrundstück ausgestalteten Flurstück in Oldenburg, das die Bauträgerin mit notariellem Kaufvertrag vom 10.05.2013 (Notar) von dem Eigentümer des Vordergrundstücks (), Herr, erworben hat.
In § 12 des Kaufvertrages bewilligte der Verkäufer auf einer Teilfläche seines Flurstücks die Einräumung von Überwegungs- und Leistungsrechten zur Erschließung des Flurstücks. Begünstigter aus dem Flecht ist der jeweilige Eigentümer des Flurstücks. In § 12 Abs.6 vereinbarten die Kaufvertragsparteien ergänzend, dass die Unterhaltungslast (Gewährleistungsansprüche, Reinigung und Instandsetzung, Streupflicht, Schneeräumpflicht usw.) hinsichtlich der Überwegungsfläche in den ersten fünf Jahren ab Fertigstellung der Zuwegungsfläche der Begünstigte aus dieser Grunddienstbarkeit trägt und danach die Begünstigten zu 60% und der Belastete zu 40%. Die Zuwegungsfläche wird auch durch die Bewohner des Vordergrundstücks benutzt. Die Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch eingetragen.
Die Regelung der Unterhaltungslast ist auch in die Kaufverträge, die die GmbH mit den Eigentümern der Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1, 2 und 5 abgeschlossen hat, übernommen worden, nicht aber in die über die Wohnungsefgentumseinheiten 3, 4, 6, 7 und 8. Im Eigentum der Klägerin stehen die Wohnungen Nr. 7 und 8.
Zwischen den Wohnungseigentümern besteht Streit darüber, wer die Unterhaltungskosten für die Überwegung im Innenverhältnis als auch Aüßenverhältnis zu tragen hat.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vorn 10.04.2015 stimmten sie deshalb unter TOP 3 über einen Beschlussantrag ab, nach dem die Wohnungseigentümergemeinschaft einstimmig beschließt, dass sie die von der Firma GmBH seinerzeit im Verhältnis zum Voreigentümer übernommene Kostenregelung betreffend die Kostenübernahme an der Zuwegungsfläche als eigene Verpflichtung übernimmt und sich jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sie bei einem Weiterverkauf seines Wohnungseigentums an eine Dritten weiterzugeben. Für den Beschluss stimmten 649,45 MEA, dagegen 207,03 MEA und 143,52 MEA enthielten sich der Stimme. Der Beschluss wurde bestandskräftig.
Ferner stimmten die Wohnungseigentümer auf der weiteren Versammlung vom 03.07.2015 unter TOP 3 über einen gleichlautenden Beschlussantrag ab. Im Rahmen der Abstimmung stimmten von den anwesenden 1.000 / 1.000stel MEA 0,00 MEA für den Beschluss, 792,97 MEA stimmten dagegen und 207,03 MEA enthielten sich der Stimme. Auch dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Ferner beauftragten die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der Beschlussfassung zu TOP 6 die Firma aus Oldenburg mit der Pflege der Außenanlage ihres Grundstück.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.06.2017 stimmten die Wohnungseigentümer bereits unter TOP 3...
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