AG Rosenheim Urteil vom 11.05.2011 - 8 C 1012/10

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klagepartei trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Beklagte ist Miteigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft „Wohnen am Kurpark”, …, Landkreis Rosenheim. Sein Miteigentum umfasst die Räume, die laut Teilungsplan mit „Laden Nr. 6” bezeichnet wurden, in dem Anwesen … Verwalterin nach dem Wohnungseigentümergesetz ist die Firma A..

Der Beklagte hat das Ladenlokal, das sich im Erdgeschoss des vorgenannten Anwesens befindet, vermietet. Die Kläger tragen vor, dass aus dem Ladenlokal heraus nunmehr ein Pizza – service zum Liefern von Pizzen und zum Verzehr von Pizzen sowie zum Verzehr von Pizzen an Ort und Stelle betrieben werde, gegen diesen Pizzaservice hätten sich diverse Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage gewendet, weil die Abluft des Pizzaofens in die umliegenden Wohnungen ziehen würde. Nach der Gemeinschaftsordnung sei den Eigentümern die Nutzung der Wohnanlage für gewerbliche Zwecke gestattet, nach § 3 III der Gemeinschaftsordnung sei eine Nutzung insoweit gestattet, als durch die Nutzung Lärm, Geruchs- und sonstige Immissionen die übrigen Miteigentümer nicht belästigen würden, nach der Teilungserklärung werde zwischen Wohnungen, Praxen, Läden und Restaurants unterschieden. Die Kläger sind der Auffassung, dass der Teilungserklärung nicht zu entnehmen sei, dass in den Gewerbeeinheiten „Laden” auch Restaurants betrieben werden dürfen, daher widerspreche die Nutzung des „Laden” als gastronomischen Betrieb der Teilungserklärung.

Die Kläger tragen vor, dass in der Eigentümerversammlung vom 03.07.2006 die Verwaltung ermächtigt worden sei, den Beklagten wegen der der Gemeinschaftsordnung widersprechenden Nutzung des „Ladens” auf Unterlassung zu verklagen.

Die Kläger beantragen:

I. Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen seinen Laden in der Wohnungseigentümergemeinschaft „Wohnen am Kurpark” … mit der Bezeichnung „Laden Nr. 6”, … als Pizzeria und Lieferservice für Pizzerias zu nutzen oder nutzen zu lassen.

II. Der Beklagte wird verpflichtet, das Mietverhältnis zu den Mietern seines Ladens in der Wohnungseigentümergemeinschaft „Wohnen am Kurpark” … mit der Bezeichnung „Laden Nr. 6”, … Bad Aibling fristlos zu kündigen und die Herausgabe des Ladens an sich zu verlangen.

Der Beklagte beantragt:

Klageabweisung.

Der Beklagte ist der Auffassung, dass die von ihm vorgenommene Nutzung der Teilungserklärung nicht widerspricht. Er trägt vor, dass, wie bereits aus dem Grundrissplan hervorgehe, der in der Teilungserklärung als „Laden Nr. 6” bezeichnete Bereich zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes als Imbiss, bzw. Ladengeschäft mit Imbiss geplant und entsprechend errichtet worden sei, dies sei auch der Grund, warum bereits in der Vergangenheit warme Gerichte von Seiten der jeweiligen Betreiber des Geschäfts bzw. der Örtlichkeit zubereitet werden konnten und die Klägerin selbst seit der Errichtung hiergegen keine Einwendungen erhoben habe. Die Bauplanung habe einen Gastraum, eine Küche und ein WC sowie einen Thekenraum ausdrücklich vorgesehen.

Die Beklagte trägt vor, dass im Rahmen der Teilungserklärung keine eindeutige Bestimmung des streitgegenständlichen Bereichs hinsichtlich einer ausschließlichen Ladennutzung vorliege. Die Bezeichnung eines Teileigentums stelle eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar, danach sei im Rahmen der durch die Hausgemeinschaft übertragenen Zweckbestimmung zu eruieren, ob eine bestimmte Nutzung eines Ladens dem Begriff Laden entspricht und eine Nutzung zulässt, oder ob hier eine Untersagung geboten sei. Der Beklagte trägt ferner vor, dass vorher in den Räumlichkeiten ein Feinkostgeschäft mit Imbiss betrieben worden sei, er bestreitet, dass Einschränkungen durch besondere Gerüche, bzw. störende Abluft des Pizzaofens vorliegen. Der Beklagte ist auch der Auffassung, dass die von der Klagepartei behaupteten Lärm, Geruchs- und sonstigen Immissionsstörungen nicht substantiiert vorgetragen worden seien.

Schließlich ist der Beklagte der Auffassung, dass der Klageantrag zu 2) unbegründet sei, diesbezüglich sei eine Vollstreckung nicht möglich.

Das Gericht hat am 20.10.2010 mündlich verhandelt, ferner erfolgte am 14.04.2011 eine Beweisaufnahme durch Einnahme eines Ortsaugenscheins.

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es eine notarielle Teilungserklärung vom 22.10.1991, welche am 14.05.1993 geändert wurde.

In der Teilungserklärung finden sich u.a. folgende Regelungen:

Anlage 3

Gemeinschaftsordnung

…

§ 2 Zweckbestimmung des Gebäudes

Sämtliche Einheiten der Wohnanlage dürfen zu beliebigen Zwecken, insbesondere auch gewerblichen Zwecken genutzt werden, soweit die Nutzung nicht öffentlichem Recht widerspricht und soweit im Folgenden nichts anderes vereinbart wird.

Soweit in dieser Eigentumserklärung ein Sondereigentum als Wohnungseigentum oder als Teileigentum bezeichnet ist, bedeutet dies nicht eine Einschränkung ...