Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietforderung
Nachgehend
LG Waldshut-Tiengen (Urteil vom 08.10.1981; Aktenzeichen 2 S 42/81) |
Tenor
Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheit von 150,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung ihrerseits entsprechende Sicherheit leisten.
Tatbestand
Die Beklagten haben von der Klägerin durch schriftlichen Mietvertrag vom 3.7.1979 eine Wohnung im Hause Rainleäckerstr. 16 in Lauchringen mit einer Wohnfläche von ca. 98 m² gemietet. Als monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten sind 98,– DM vereinbart. In Nr. 16 a des Vertrags ist formularmäßig bestimmt, daß neben der Kaltmiete die Nebenkosten umgelegt werden dürfen, „sobald und sooft die tatsächlich angefallenen Nebenkosten, die bezahlte, vorläufig vereinbarte Umlage (Vorauszahlung) übersteigen”
Mit Schreiben vom 24.6.1980 übersandte die Klägerin den Beklagten eine Nebenkosten-Abrechnung für das 1. Tertial 1980. Den danach errechneten Betrag macht sie nach Zahlungsverweigerung der Beklagten mit vorliegender Klage geltend.
Die Parteien streiten insbesondere über die Fälligkeit der Forderung und die Umlagefähigkeit verschiedener Einzelposten wie Hausverwaltungskosten, Versicherungen, „Inserationskosten” und Stromkosten.
Die Klägerin ist der Ansicht, daß der eingeklagte Betrag fällig sei. Ein kürzerer Abrechnungszeitraum als jährliche Abrechnung sei zulässig, da die Beklagten hierdurch nicht benachteiligt würden.
Sie beantragt demgemäß,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 651,08 DM nebst 12,5 % Zinsen seit 15.7.1980 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie wenden sich gegen die vor Ablauf einer Heizperiode vorgenommene Abrechnung der Nebenkosten. Sie meinen, ihnen sei nicht zuzumuten, mehrmals jährlich eine entsprechende Abrechnung zu überprüfen und zu begleichen. Um den Interessen des Vermieters zu genügen seien Vorauszahlungen festgelegt, über die üblicherweise und laut Gesetz jährlich abzurechnen sei. Eine entgegenstehende Vereinbarung sei unwirksam.
Wegen des übrigen Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und wegen des Inhalts des Mietvertrags und der Nebenkostenabrechnung im einzelnen auf die in den Gerichtsakten sind befindlichen Kopien der Urkunden Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist derzeit unbegründet.
I.
Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Nebenkosten lt. Aufstellung von 24.6.1980 für das 1. Tertial 1980 ist aus zweierlei Gründen nicht fällig, sodaß sich eine weitere Prüfung der Begründetheit der verlangten Nebenkosten erübrigt (vgl. Sternel, Heiz- und Nebenkosten WM 1981, S. 73 ff, III, 1).
1. Die (endgültige) Abrechnung nach monatlichen Vorauszahlungen hat jährlich zu erfolgen. Dies bestimmt das Gesetz in § 4 Abs. 1 S. 2 MHG. Der gegenteiligen Ansicht von Schmitt-Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl., C 279) kann nicht gefolgt werden. Einmal gibt der Gesetzeswortlaut zu dieser Aufsicht nichts her, er ist eindeutig und zwingend: „Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen”. Zum anderen besteht kein plausibler Grund zu einer abweichenden Auslegung des Gesetzes. (Ob die Parteien aus bestimmten Gründen Abweichendes vereinbaren wollen und können ist eine andere Frage, auf die noch einzugehen ist.) Schmitt-Futterer/Blank begründen ihre apodiktische Behauptung, daß es sich um eine „Höchstfrist” handele, mit keinem Wort. Die Gründe dafür, daß es eine solche aber nicht ist, sondern eine Festfrist, sieht das erkennende Gericht darin, daß „ein Jahr” eine Heizperiode umfaßt und der Gesetzgeber die allgemeine Übung der jährlichen Abrechnung, an welche die Meter gewöhnt sind und sich darauf eingestellt haben, festgeschrieben hat. Wie hier: Sternel, a.a.O. WM 1981, S. 76 Anm. 5, wohl auch Putzo in Palandt, BGB, 39. Auflage, Anm. 2 zu § 4 MHRG (2. WK SchG).
Eine gültige abweichende Vereinbarung ist von den Parteien nicht getroffen worden: Die in dem formularmäßigen Mietvertrag vorformulierte Klausel Ziffer 16 a über die Umlegung der Nebenkosten: „sobald und sooft die tatsächlich angefallenen Nebenkosten, die bezahlte, vorläufig vereinbarte Umlage übersteigen” verstößt – wie noch andere Klauseln im Vertrag z.B. Ziffer 8, 15, 16 b, 17 d – gegen das Gesetz, und zwar in dem hier interessierenden Punkt gegen §§ 8, 9 Abs. 1 und Abs. 2 Ziffer 1 AGBG. Der Meter erwartet, daß – wie es das Gesetz vorschreibt – jährliche Abrechnungen der Nebenkosten vorgenommen werden und nicht vierteljährlich oder sogar lt. Klausel „sobald und sooft”.
Die Zulassung der angeführten Klausel würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Er müßte praktisch jeden beliebigen Tag auf eine Abrechnung nebst Zahlungsaufforderung gefaßt sein, die, wenn er ihr nicht mit der Zahlung der nächsten Monatsmiete nachkommt (Ziffer 17 a des Mietvertrags) Verzugskosten auslöst (Ziffer 17 b).
Ob die Individualvere...
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