Als Flur und Speicher im Dachgeschoss zweckbestimmte Räume dürfen nicht zu Wohnzwecken genutz werden

Normenkette

§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB

Kommentar

1. Gehören nach der Eintragung im Grundbuch (Teilungserklärung und Aufteilungsplan) zu einer Wohnung auch Räume, die als "Flur und Speicher" im Dachgeschoss bezeichnet sind, so dürfen diese Räume im Dachgeschoss nur im Rahmen ihrer Beschaffenheit, also nicht zu Wohnzwecken, genutzt werden. Nach h. R. M. ist damit jede Nutzung der Räume unzulässig, die mehr stört oder beeinträchtigt, als die für einen Speicher typische Nutzung. Dies ist bei der hier gebotenen "typisierenden", d.h. verallgemeinernden Betrachtungsweise durch die Nutzung als Wohnung der Fall (vgl. auch BayObLG, WM 93, 697 und 94, 292).

2. Wird in einem solchen Fall das Wohnungseigentum unterteilt und werden die vorerwähnten Räume im Dachgeschoss als selbständige Raumeinheit mit der Bezeichnung des Sondereigentums als "Räume" im Grundbuch eingetragen, so ändert sich damit nichts an der zulässigen (früheren) Nutzungsart. In der Änderungserklärung erfolgte hier keine neuerliche Zweckbestimmung; dafür ist der Begriff "Räume" viel zu allgemein und unbestimmt. Mangels ausdrücklicher Änderung der Nutzung gibt die in der ursprünglichen Teilungserklärung enthaltene Rechtslage hinsichtlich der zulässigen Nutzung der Räume im Dachgeschoss weiter. Insoweit bestimmt sie nach wie vor den Inhalt des Sondereigentums rechtsverbindlich.

Auch aus dem durch doppelte Bezugnahme gleichfalls Inhalt des Grundbuchs gewordenen Aufteilungsplanes ergibt sich nichts anderes; vorliegend wurden im Aufteilungsplan die Räume nunmehr mit der Aufschrift "Flur" und "Speicher zu Wohnung 13" versehen. Auch aus diesen Vermerken lässt sich nicht entnehmen, dass die Räume im Dachgeschoss selbst nunmehr als Wohnung genutzt werden dürfen.

Dass die Nutzung der Dachgeschossräume nunmehr als Wohnung von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt ist, spielt für das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine Rolle; die baurechtliche Genehmigung berührt die Rechte des Antragstellers nicht, der mit seinem Wohnungsnutzungs-Untersagungsantrag bei Meldung eines Ordnungsgeldes bis zu 50.000 DM, im Falle der Uneinbringlichkeit von Ordnungshaft bis zu 6 Monaten für jeden Fall der Zuwiderhandlung damit Erfolg hatte.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung wegen der abweichenden Vorinstanzentscheidungen und Geschäftswertansatz für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 12.000 DM (Differenz der unterschiedlich hohen Mietwerte bei einer Nutzung der Räume als Speicher statt als Wohnung für einen Zeitraum von etwa 2 Jahren).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 23.02.1995, 2Z BR 103/94)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer