Altvereinbarung: Verwaltungskosten / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es im Kern um eine Vereinbarung, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurde und für die Verwaltungskosten einen Umlageschlüssel anordnet. Fraglich ist, ob diese Vereinbarung noch anwendbar ist.

Altvereinbarungen

Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.12.2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden ("Altvereinbarungen"), stehen nach § 47 Satz 1 WEG der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nach § 47 Satz 2 WEG nicht anzunehmen. Im Fall ist zu fragen, ob es einen entgegenstehenden Willen gibt. Das LG bejaht die Frage. Dies ist vertretbar. Mit der jüngeren Rechtsprechung des BGH dürfte das Gegenteil aber richtig sein. Denn der BGH meint, durch § 47 WEG komme der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, bei der Auslegung von Vereinbarungen im Zweifel dem neuen Recht zur Geltung zu verhelfen. Deshalb müssten auch Vereinbarungen, auf die § 47 WEG nicht anwendbar sei, auf der Grundlage der durch das WEMoG vorgegebenen Systematik verstanden werden. § 47 WEG sei für die Auslegung der Gedanke einer dynamischen Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu entnehmen. Im aktuellen Recht müsste sich Wohnungseigentümer K aber an den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Prozessführung beteiligen.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Eine Verwaltung kann für die Wohnungseigentümer nicht verbindlich entscheiden, ob eine Altvereinbarung nach § 47 WEG noch anwendbar ist oder nicht. Diese Klärung kann auch ein Gutachten durch einen Rechtsanwalt oder eine Universität nicht endgültig herstellen. Wollen die Wohnungseigentümer eine rechtsverbindliche Klärung, bedarf es eines rechtskräftigen Urteils, welches den Inhalt der entsprechenden Regelung bestimmt. Bis zu dieser Klärung, die nicht unbedingt anzustreben ist, reicht es, wenn sich die Verwaltungen durch die Wohnungseigentümer anweisen lassen, wie sie das gemeinschaftliche Eigentum verwalten sollen. Hierzu ist den Eigentümern in einem ersten Schritt mitzuteilen, dass es in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung gibt, die der jetzigen Gesetzeslage entgegensteht. Dann sollte den Wohnungseigentümern mitgeteilt werden, in welcher Weise diese Regelung verstanden werden könnte. Auf dieser Basis sind die Wohnungseigentümer dann in der Lage, der Verwaltung, möglicherweise auch auf deren Vorschlag, eine Weisung zu erteilen, ob sie ihrem Tun diese Vereinbarung zugrunde legen soll oder nicht.