Anfechtung des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG / 5 Hinweis

Problemüberblick

Die Entscheidung behandelt 2 Fragen. Die eine ist, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, den Umlageschlüssel für eine Erhaltungsmaßnahme für die Jahresabrechnung zu ändern. Die andere ist, ob ein einziger Mangel sämtliche Nachschüsse zu Fall bringt.

Nachträgliche Änderung eines Umlageschlüssels

Der Beschluss, einen Umlageschlüssel nachträglich zu ändern, ist, wie es das LG erkennt, grundsätzlich nur für künftige Wirtschaftspläne und darauf beruhende Abrechnungen ordnungsmäßig. Etwas anderes gilt, wenn besondere Umstände vorliegen. Dies ist der Fall, wenn beispielsweise der bisherige Umlageschlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt. Ferner gilt etwas anderes bei einem noch nicht abgeschlossenen Vorgang, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat.

Der Jahresabrechnung können danach grundsätzlich keine neuen Umlageschlüssel zugrunde gelegt werden. Etwas anderes gilt dann, wenn es von vornherein keinen Wirtschaftsplan und keine Einzelwirtschaftspläne gab oder der jeweilige Genehmigungsbeschluss für ungültig erklärt wurde. Ähnlich liegt es, wenn dem Wirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen unzutreffende, aber stets angewandte Umlageschlüssel zugrunde lagen.

Nachschuss-Beschluss und Ordnungsmäßigkeit

Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfolgreich anfechtbar, wenn er einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Dies ist u. a. der Fall, wenn die Kosten, wie im Fall, nach unzutreffenden Umlageschlüsseln umgelegt wurden. Im Fall ist das nicht so sicher, da, sollte es einen Beschluss vor Errichtung der Jahresabrechnung gegeben haben (das LG hat diese Frage offengelassen), die Verwaltung an diesen gebunden war. Allerdings wird ein Beschluss mit der Wirkung "ex tunc" (von Anfang an) für ungültig erklärt.

Teilweise Ungültigerklärung eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG

Das LG meint, der Beschluss sei wegen des Fehlers, jedenfalls in Bezug auf die Betriebs- und Verwaltungskosten, insgesamt für ungültig zu erklären. Dieser sehr gut vertretbaren und wohl sogar herrschenden Sichtweise sollte allerdings m. E. nicht gefolgt werden. Nach hier vertretener Ansicht kann nämlich die Position benannt werden, die im Zusammenhang mit § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen ist (= rechnen muss dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Vorschlag: "Der Beschluss zu TOP 2 der Versammlung vom … der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … wird für ungültig erklärt, soweit es um die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer in Bezug auf Wärme und Warmwasser bzw. Wasser/Kanal geht". Für diese Lösung spricht neben dogmatischen Überlegungen vor allem der Wille der Wohnungseigentümer und das Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Denn es ist stets entsprechend § 139 BGB durch Auslegung des Beschlusses zu ermitteln, ob die Wohnungseigentümer, wenn sie gewusst hätten, dass die Nachschüsse der Höhe nach falsch sind, am Beschluss im Übrigen festgehalten hätten. Diese Auslegung führt zu dem Ergebnis, dass die Nachschussforderungen im Übrigen beschlossen worden wären.