Leitsatz
Normenkette
§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG
Kommentar
1. Im vorliegenden Fall waren die Wohnungseigentümer - bisher - davon ausgegangen, dass mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung) auch die damit in Zusammenhang stehende Restschuld (oder das Restguthaben) des jeweiligen Eigentümers verbindlich festgeschrieben sein sollte. Dieses Verständnis entspricht - jedenfalls in Verbindung mit der vorliegenden ebenfalls erfolgten Überprüfung des gesamten Abrechnungswerkes und der Entlastung des Verwalters - allgemeiner Übung (vgl. BayObLG, ZMR 1995, 41, 42).
Der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang angemerkt, dass es für die daraus resultierende Annahme der Beschlussfassung auch über die Einzelabrechnungen nicht erforderlich ist, dass jeder Eigentümer auch die Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer erhalten hat. Ausreichend ist vielmehr, dass im Rahmen der Erörterungen vor und bei Beschlussfassung die Möglichkeit besteht, dass bei (begründetem) Anlass auch die Einzelabrechnungen anderer Wohnungseigentümer eingesehen werden können. Soweit das OLG Köln (ZMR 95, 324 = WM 94, 450 = FGPrax 95, 141 mit Anmerkung Demharter) strengere Anforderungen gestellt hat, wurde diese Entscheidung später (WM 97, 62) vom OLG Köln selbst relativiert und mit Besonderheiten in der Teilungserklärung begründet.
2. Da vorliegend der Abrechungsgenehmigungsbeschluss als taugliche Grundlage für die Wohngeldrestforderung gegen die Antragsgegnerseite nicht angefochten wurde, war der Antrag auf entsprechende Nachzahlung nebst Zinsen begründet. Offen bleiben konnte damit auch, ob sich die Forderung nicht auch damit begründen ließe, dass die Antragsgegnerin - wäre über die Einzelabrechungen nicht auch mit befunden worden - aufgrund des Wirtschaftsplans verpflichtet war, dort festgelegte Wohngeldvorauszahlungen bis zur Höhe des in der Endabrechnung errechneten Nachzahlungsbetrags zu leisten.
3. Was die Forderung auf Beitragsleistung aus beschlossener Sonderumlage betraf, musste der Streit jedoch an das Landgericht zurückverwiesen werden.
Richtig ist zwar, dass Zahlungsverpflichtungen auch dann bestehen können, wenn der Sonderumlagebeschluss nicht auf die einzelnen anteiligen Umlagebeträge festgelegt ist (vgl. KG Berlin, NJW-RR 91, 912; BayObLG, NJW-RR 93, 603 = WM 92. 209). Diese Rechtsprechung steht auch nicht in Widerspruch zur Meinung des BGH (MDR 89, 898); zwar verlangt der BGH, dass "der Umlagebeschluss entsprechend § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 WEG die anteilsmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnugseigentümer bestimmen muss", erwähnt sodann aber auch, dass sich der Umlageschlüssel in der Regel aus § 16 Abs. 2 WEG oder aus dem in der Gemeischaftsordnung festgelegten Verteilungsmaßstab ergeben könne. Daraus folgt, das dem Erfordernis der "anteilmäßigen Verpflichtung" auch genügt ist, wenn die Auslegung eines Umlagebeschlusses zu einem eindeutigen, den jeweiligen Wohnungseigentümer treffenden Einzelbetrag führt (vgl. auch aus jüngerer Zeit BayObLG, FGPrax 1997, 19, 20).
Im vorliegenden Fall bleibt damit die Frage noch offen, ob der Anteilsbetrag zulasten der Antragsgenerseite nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar war. Bei der Erörterung der Sonderumlage wurde nämlich darauf hingewiesen, "dass die Fassdenrenovierung nur die Wohnungseigentümer betreffe und nicht die Gewerbeeinheiten". Der Gesamtaufwand von hier 96.504 DM wurde damit (nur) 623 Miteigentumsanteilen gegenübergestellt, darunter auch 63 Miteigentumsanteilen der Antragsgegnerin. Daraufhin wurde zulasten der Antragsgegnerin eine Forderung von 9.758 DM errechnet, die "klar feststünde, überprüfbar, nachvollziehbar und damit fällig" sei. Dies trifft jedoch nicht zu. Die Antragsgegnerin wurde an dem Gesamtaufwand der verfahrensgegenständlichen Sonderumlage über 96.504 DM nicht etwa mit 63/1.000tel beteiligt (was 6.079,78 DM ergäbe), sondern mit 63/623tel, was 9.758,88 DM ausmacht.
Es mag nun durchaus sein, dass ein von der gesetzlichen Regelung abweichender Verteilungsschlüssel festgelegt wurde, auf dessen Grundlage die Antragsgegnerin den von ihr geforderten Umlagebetrag ohne Weiteres selbst errechnen konnte. Denkbar ist aber auch, dass der geschuldete Einzelbetrag nach objektiven Maßstäben eindeutig nur entsprechend der Quote von 63/1.000tel bestimmt werden kann; möglich ist jedoch auch, das die Antragsgegnerin aufgrund der bisherigen Beschlusslage gar keine Sonderumlage schuldet; dies wäre dann der Fall, wenn unter Würdigung aller Umstände davon auszugehen wäre, dass der auf sie entfallende Einzelbetrag nach objektiven Maßstäben eben gerade nicht eindeutig bestimmbar ist.
4. Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren unter Einschluss des Wertes der Anschlussbeschwerde 12.704,26 DM.
Link zur Entscheidung
( OLG Karlsruhe, Beschluss vom 19.01.1998, 11 Wx 20/97, mitgeteilt vo...