Auch wohnungseigentumsrechtliches Nutzrecht an Doppelstockgarage (im Bruchteilseigentum) im Grundbuch eintragungsfähig

Normenkette

§ 10 Abs. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 1008 BGB, § 1010 BGB

Kommentar

Eine Benutzungsregelung für die beiden Stellplätze einer Doppelstockgarage kann auch dann, wenn es sich um ein im Miteigentum stehendes Teileigentum (d.h. zwei Bruchteile an diesem Teileigentum) handelt, nach § 15 Abs. 1 WEG getroffen und im Grundbuch eingetragen werden, also nicht nur über Nutzungsvereinbarung nach § 1010 BGB (Klarstellung zu BayObLGZ 1974, 466/470).

Das Sondereigentum an einer Doppelstockgarage steht i.d.R. im Miteigentum von Bruchteilseigentümern ( § 1008 BGB). Diese Bruchteilsmiteigentümer können unter sich die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes regeln ( §§ 745, 746 BGB). Eine solche Verwaltungs- und Benutzungsregelung wirkt gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist ( § 1010 Abs. 1 BGB); es handelt sich insoweit um eine Belastung des Anteils eines Bruchteilsmiteigentümers zu Gunsten der übrigen Miteigentümer; die Belastung ist als Beschränkung des (Mit)Eigentumsrechts in Abt. II des Grundbuches einzutragen.

Offen bleiben kann die Frage, ob es bei Eintragung gem. § 1010 Abs. 1 BGB von Nachteil ist, dass insoweit hier eine Verbindung der Gebrauchsregelung mit einer Regelung über die Lasten- und Kostentragung nicht möglich ist. Die Eintragungsmöglichkeit nach § 1010 BGB schließt allerdings nicht die Möglichkeit aus, eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Bestandsverzeichnis des Grundbuches einzutragen. Auch solche Gebrauchsregelungen sind vom Wortlaut des § 15 Abs. 1 WEG gedeckt, selbst wenn man nicht den Begriff Sondernutzungsrecht heranziehen sollte, da das wohnungseigentumsrechtliche Sondernutzungsrecht ein durch Vereinbarung begründetes Recht eines Wohnungseigentümers ist, Teile oder auch das gesamte gemeinschaftliche Eigentum unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch allein nutzen zu dürfen.

Das Teileigentumsrecht der Bruchteilsmiteigentümer einer Doppelstockgarage besteht aber nicht nur in dem jeweiligen Sondereigentum an dieser Garage, sondern ist durch den jeweiligen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, in das Gemeinschaftsverhältnis aller Wohnungseigentümer eingebunden. Dies rechtfertigt es, § 15 Abs. 1 WEG, wie es auch von dessen Wortlaut her zulässig ist, als Rechtsgrundlage für eine Gebrauchsregelung an einer Doppelstockgarage heranzuziehen, wenn diese im Teileigentum mehrerer Bruchteilseigner steht. Bei Streit unter diesen Bruchteilseignern wäre bei Verfahrensbeteiligungen auf die Betroffenheitsrechtsprechung abzustellen. Die Sache war an das Grundbuchamt zurückzuverweisen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 21.07.1994, 2Z BR 56/94= BayObLG 1994, Nr. 38)

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung