Aufrechnung des Verwalters: Grenzen? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall streiten die Parteien im Kern um die dem Verwalter grundsätzlich für weitere 6 Monate nach der Abberufung zustehende Vertragsvergütung. Auf diese hat der Verwalter keinen Anspruch, wenn der Verwaltervertrag zu Recht aus wichtigem Grund gekündigt worden ist. Diese Frage wird im Fall nicht geklärt. Denn der Verwalter hat nach Ansicht des AG selbst dann, wenn die Kündigung nicht berechtigt war, keinen Anspruch auf die volle Vergütung.

Abberufung und Vergütung

Der Vergütungsanspruch des Verwalters geht mit seiner Abberufung nicht unter. Wird der Amtsinhaber abberufen, wird aber der Verwaltervertrag (noch) nicht gekündigt und endet der Verwaltervertrag auch nicht automatisch mit der Abberufung, behält der ehemalige Verwalter als Vertragspartei seinen Anspruch auf Vergütung, § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB. Er muss sich allerdings ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Seine ersparten Aufwendungen im Sinne der §§ 615 Satz 2, 326 Abs. 2 Satz 2 BGB können nach manchen Stimmen auf 20 % des Honorars geschätzt werden, nach anderen Ansichten auf 45 %; näher liegt ein noch höherer Anteil.

Leistungswillen

Nach der Abberufung hat der ehemalige Verwalter seinen Leistungswillen anzuzeigen und seine Dienste anzubieten, um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 293 ff., 615 Satz 1 BGB in Verzug zu setzen – in der Regel nach § 295 BGB wörtlich. Ein solches Angebot ist nur dann nicht erforderlich, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erkennen lässt, sie sei unter keinen Umständen bereit, die Leistungen des bisherigen Amtsinhabers anzunehmen. Erklärt der Verwalter, nicht weiter zur Leistung bereit zu sein, verliert er seinen Vergütungsanspruch.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Ein Verwalter darf seine fälligen Vergütungsansprüche von den Konten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abbuchen, sofern ihm der Verwaltervertrag das erlaubt. Der Verwaltervertrag ist entsprechend auszugestalten.