Aufrechnung mit Kaution, Zurechnung von Verschulden

Leitsatz

1. Die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Mietzinsanspruch heilt nur dann die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn die Kaution im Zeitpunkt der Aufrechnung bereits zur Rückzahlung fällig ist.

2. Die falsche rechtliche Beratung von Mietvereinigungen und Rechtsberatungsstellen muß sich der Mieter als Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen.

Sachverhalt

Der Mieter hatte dreieinhalb Monate lang keine Miete gezahlt, obwohl ihn der Vermieter abgemahnt hatte. Der Mieter will die Mietzahlung durch Aufrechnung mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch ersetzen und so die Kündigung verhindern. Er macht geltend, er sei über die Konsequenzen des Zahlungsrückstandes nicht informiert worden, obwohl er sich bei einer Mietervereinigung und der Rechtsberatungsstelle des Bezirksamtes Rechtsrat eingeholt habe. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und verklagte den Mieter auf Räumung der Wohnung.

Entscheidung

Der Vermieter kann die Räumung der Wohnung verlangen. Er hatte das Mietverhältnis wirksam gekündigt, denn die Mietrückstände berechtigten ihn dazu (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Der Mieter konnte nicht mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, da das Mietverhältnis noch nicht beendet und damit sein Anspruch noch nicht fällig war. Sofern der Mieter bei der Mietervereinigung und beim Bezirksamt nicht ausreichend informiert worden war, schließt das sein Verschulden hinsichtlich des aufgelaufenen Zahlungsrückstandes nicht aus. Denn der Mieter muß sich auch Verschulden der Institutionen zurechnen lassen, derer er sich als Erfüllungsgehilfen bedient. Diesen Institutionen kommt bei der Rechtsberatung nicht die gleiche Bedeutung zu wie einem Rechtsanwalt. Er hätte daher Rat bei einem Rechtsanwalt einholen müssen.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 06.02.1998, 64 S 412/97

Fazit:

Der Mieter kommt ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht termingerecht zahlt. Bei verspäteter Zahlung gerät er aber nur dann in Verzug, wenn er diesen Umstand zu vertreten hat. Das ist z.B. nicht der Fall bei ungebührlich verzögerter Bankgutschrift. Seine Zahlungsfähigkeit hat der Mieter jedoch immer zu vertreten.