Ausgleichsanspruch des Wohnungseigentümers wegen Mängelbeseitigung

Leitsatz

Veräußert ein Wohnungseigentümer, der innerhalb derselben Anlage mehrere Eigentumswohnungen besitzt, Wohnungen an Dritte und wird er von den Erwerbern wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum (hier: am Dach der Wohnanlage) aus werkvertraglicher Gewährleistung im Klageweg erfolgreich auf Vorschußzahlung in Anspruch genommen, leiten die Erwerber sodann den Vorschußbetrag an die Gemeinschaft weiter, die denselben zur Mängelbeseitigung verwendet, so kann der Veräußerer als Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern aus dem Rechtsgedanken der §§ 16 Abs. 2 WEG, 748, 242 BGB entsprechend dem Verhältnis ihrer Anteile Ausgleich verlangen.

Sachverhalt

Die Wohneigentumsanlage besteht aus über 70 Wohnungen, von denen insgesamt 12 einem Wohnungseigentümer gehören. Dieser veräußerte drei der Wohnungen an verschiedene Erwerber. Die Eigentümergemeinschaft stellte kurz darauf am Dach der Wohnanlage Mängel fest, die Baufirma, die den Gebäudekomplex errichtet hatte, war zwischenzeitlich in Konkurs gefallen. Die Erwerber der drei Eigentumswohnungen nahmen daher den veräußernden Wohnungseigentümer wegen der Mängel aus werkvertraglicher Gewährleistung im Klageweg erfolgreich auf Vorschußzahlung in Anspruch. Der entsprechende Betrag wurde an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Mängelbeseitigung weitergeleitet. Der veräußernde Wohnungseigentümer begehrt nunmehr Ausgleich von den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft entsprechend der Größe ihrer Miteigentumsanteile, wogegen diese sich wehren.

Entscheidung

Ohne Erfolg, die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sind zur anteiligen Kostentragung verpflichtet.

Die Begründung dieses Anspruchs jedoch ist nicht ganz einfach. So ergibt sich dieser hier nicht direkt aus den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG bestimmt, daß die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung sowie der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Zwar soll hiermit dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer gewährt werden, wobei es sich jedoch nur um einen persönlichen Ausgleichsanspruch des einzelnen Teilhabers handelt. Die angesprochene Bestimmung regelt ausschließlich die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Innenverhältnis. Für den Wohnungseigentümer hat sich hier aber kein im Gemeinschaftsverhältnis, sondern im Erwerbsvertrag angelegtes Risiko dergestalt verwirklicht, einen Vorschuß für Mängelbeseitigung leisten zu müssen, da die veräußerte Sache mangelhaft war.

Auch weitere "traditionelle" zivilrechtliche Ausgleichsansprüche wie ein gesamtschuldnerischer Ausgleich nach § 426 BGB oder aber ein Ausgleich über die sog. Geschäftsführung ohne Auftrag und auch ein bereicherungsrechtlicher Rückgriff kamen hier nicht in Frage, so daß die Zahlungsverpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer über den Grundsatz von Treu und Glauben hergeleitet werden mußte, im Ergebnis aber auch überzeugt. Zwar beruht die ungleiche Verteilung vorliegend darauf, daß Gewährleistungsansprüche seitens der Erwerber erfolgreich durchgesetzt wurden und somit ihre Grundlage auf einer außerhalb der Gemeinschaft liegenden vertraglichen Beziehung hatte. Dies ändert aber nichts daran, daß sich die im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern zur erstmaligen Herstellung des Daches verwendete Zahlung des veräußernden Wohnungseigentümers im Ergebnis zumindest wie eine den eigenen Anteil überschreitende Zahlung an die Gemeinschaft auswirkt. Diesen Gedanken zu Ende verfolgt, ergibt sich wiederum eine Verbindung zur obenerwähnten Bestimmung des § 16 Abs. 2 WEG: Hätte nämlich der veräußernde Wohnungseigentümer in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer die notwendigen Herstellungskosten vorfinanziert und hätte der Verwalter mit dem Betrag das Dach instand gesetzt, so wären die vertraglichen Gewährleistungsansprüche der Erwerber erloschen und die Voraussetzungen für einen Ausgleichsanspruch gemäß § 16 Abs. 2 WEG wären zweifellos gegeben.

Nun kann sich aber hinsichtlich des Ausgleichsanspruchs nach gesundem Menschenverstand nicht deshalb etwas anderen ergeben, nur weil der Wohnungseigentümer die Wohnungen bereits veräußert hatte und der zur Instandsetzung verwendete Betrag der Eigentümergemeinschaft in Form vertraglicher Gewährleistungsansprüche zugeflossen ist.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.11.1998, 3 Wx 353/97

Fazit:

Dieses Ergebnis veranschaulicht die besondere Beziehung der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander. Gerade in einer Sonderverbindung wie der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt dem Grundsatz von Treu und Glauben eine gesteigerte Bedeutung zu. Prinzipiell darf keiner der Teilhaber mit unfreiwilligen Vermögensopfern belastet werden, die der für die Gemeinschaft maßgeblichen gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Risik...