Auslegung des Inhalts von Eigentümerbeschlüssen

Leitsatz

• Fortführung des Wohngeldinkassoverfahrens durch den neuen Verwalter; entspr. Auslegung des Ermächtigungs-Beschlusses

  "Errechenbarkeit" der anteiligen Wohngeldschuld reicht ausnahmsweise

  Sonderumlage-Beitragsforderungen verjähren in 30 Jahren

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 195 BGB

Kommentar

1. Ein Eigentümerbeschluss, durch den Wohnungseigentümer den derzeitigen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldansprüchen ermächtigen, ist i.d.R. dahin auszulegen, dass sich diese Ermächtigung bei einem Verwalterwechsel auch auf den neuen Verwalter erstreckt und der Verwalter die Ansprüche sowohl im Namen der Wohnungseigentümer (also im fremden Namen) als auch in Verfahrensstandschaft (also im eigenen Namen) geltend machen darf. Vorliegend ergibt sich die Prozeßstandschaftsermächtigung ( § 27 Abs. 2, Nr. 5 WEG) aus entsprechenden Beschlussfassungen (vgl. hierzu jedoch KG Berlin, NJW-RR 91, 1353; zur Ermächtigung des neuen Verwalters KG Berlin, NJW-RR 89, 675). Im übrigen wäre auch von zulässigem Beteiligtenwechsel analog § 263 ZPO auszugehen (BayObLGZ 86, 128/130).

2. Grundsätzlich muß ein Eigentümerbeschluss (über Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan oder Sonderumlage) die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es, dass der geschuldete Betrag von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechnet werden kann (BayObLG, WE 91, 166; Weitnauer/Hauger, § 28 Rn. 5). Dies gilt insbesondere für den Wirtschaftsplan, aber auch für Eigentümerbeschlüsse über eine Sonderumlage. Vorliegend waren Anteilsbeträge wegen ihrer Abhängigkeit von der Größe des Miteigentumsanteils ohne weiteres von allen Eigentümern zu errechnen.

3. Während bei Zahlungsanforderungen auf der Grundlage eines Wirtschaftsplanes von 4-jähriger Verjährungsfrist auszugehen sein dürfte (regelmäßig wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 197 BGB), gilt für Sonderumlagebeiträge kraft entsprechender Beschlussfassung die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren.  Vorliegend wurde auch etwaige Anspruchsverwirkung verneint (es fehlte am erforderlichen Zeitmoment und auch am Umstandsmoment).

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten des Antragsgegners/Wohngeldschuldners im Rechtsbeschwerdeverfahren.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.10.1996, 2Z BR 76/96)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Dass sich Eigentümer anteilige Wohngeldschuldbeträge - wenn auch ausnahmsweise - insbesondere aus Wirtschaftsplan oder Sonderumlage selbst errechnen müssen (selbst wenn sie es unschwer könnten), überzeugt mich nach wie vor nicht; vgl. auch OLG Frankfurt, Entscheidung v. 18. 11. 96, Az.: 20 W 534/95zur Einzelabrechnung; die eigene Ansicht allerdings erneut verfestigend BayObLG, Entscheidung v. 30. 10. 96, Az.: 2Z BR 103/96.