Auslegung einer Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung; Umfang der Prüfungskompetenz des Grundbuchamts

Leitsatz

1. Auslegungsbedürftige Vollmacht in Kaufverträgen zur Änderung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung; Innen- und Außenverhältnis sind zu unterscheiden
2. Prüfungskompetenz des Grundbuchamts eingeschränkt

Normenkette

§§ 19, , 20 GBO; , §§ 133, , 167 BGB; , §§ 1 Abs. 1, , 10 Nr. 4 AGBG , (jetzt §§ 305 Abs. 1, , 308 Nr. 4, , 307 BGB n.F.)

Kommentar

1. Vorliegend war in sämtlichen Erwerbsverträgen eine weitgehende Änderungsvollmacht der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu Gunsten des Veräußerers vereinbart, wobei die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt sein sollte, im Innenverhältnis jedoch von der Vollmacht nur Gebrauch gemacht werden durfte, wenn Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise Inhalt und Umfang des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrechten des Erwerbers ohne seine Zustimmung nicht beeinträchtigten und ohne dass Kosten für Erwerber durch etwaige Änderungen entstünden.

   Die Vollmacht sollte i.Ü. dann erlöschen, wenn ein Veräußerer das Eigentum an sämtlichen Einheiten übertragen habe, frühestens mit dem Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch; der Urkundsnotar habe auch die im Innenverhältnis geltenden Beschränkungen zu überwachen.

   Vorliegend hat der Veräußerer sein Sondereigentum an einem Keller-Teileigentum aufgeteilt und die Miteigentumsanteile auf die übrigen Miteigentumsanteile verteilt.

2. Die Vollmachten zur Abgabe von Eintragungsbewilligungen und Eintragungsänderungen hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig auszulegen, da es um die Wirksamkeit von Verfahrenshandlungen geht; weiterhin hat der Senat die Rechtsfrage zu beurteilen, ob die Vollmachten dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Nach nächstliegender Auslegung ist die Vollmacht im vorliegenden Fall im Außenverhältnis unbeschränkt; damit soll die geforderte Bestimmtheit der Vollmacht gewährleistet sein. Beschränkungen sollten allein das Innenverhältnis betreffen.

   Die Vollmacht ist nicht offensichtlich nach AGB-gesetzlichen Bestimmungen unwirksam; die bisher nicht abschließend entschiedene Frage, ob AGB-gesetzliche Bestimmungen auf Grundbuchvollmachten überhaupt anzuwenden sind, bedarf auch vorliegend keiner abschließenden Entscheidung. Angesichts der engen Bindungen im Innenverhältnis liegt nämlich trotz Unbeschränktheit im Außenverhältnis bei der konkret vorliegenden Vertragsgestaltung nach Auffassung des Senats kein offensichtlicher Verstoß vor. Insbesondere darf im Innenverhältnis bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise das Sondereigentum in Inhalt und Umfang ohne Zustimmung des Erwerbers nicht beeinträchtigt werden.

3. Die Prüfungskompetenz des Grundbuchamts beschränkt sich auf offensichtliche Verstöße gegen das AGB-Gesetz, weil eine umfassende Überprüfung die Prüfungsmöglichkeiten des Grundbuchamts, wie sie von der Grundbuchordnung vorgegeben sind, übersteigen würde.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 12.09.2002, 2Z BR 75/02, BayObLGZ 2002 Nr. 52 = ZMR 12/2002, 953)