Bauliche Veränderung: Ordnungsmäßigkeit? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob eine bauliche Veränderung einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt und ob für die Antwort auf diese Frage nur auf die Beeinträchtigung durch die Maßnahme selbst oder auf den späteren bloß möglichen Betrieb einer Anlage abgestellt werden darf.

Mögliche Nachteile

Das AG Ludwigshafen (Urteil v. 26.1.2022, 2p C 88/21, ZWE 2022, 371, Rn. 12) meinte, für die Frage der Ordnungsmäßigkeit der Gestattung komme es auf den Betrieb einer Klimaanlage nicht an. Der Betrieb unterliege später gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG Einschränkungen zum Schutz der übrigen Miteigentümer. Da zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Genehmigung des Klimageräts die konkreten Auswirkungen auf die umliegenden Wohnungen naturgemäß nicht bekannt seien und wegen der Vielzahl von Faktoren, die für die Fragen der Lärmübertragung und Bildung eines Wärmestaus relevant seien, nicht prognostiziert werden können, sei der Umfang der tatsächlichen Nutzung des Klimageräts gegebenenfalls nachgelagert zum Einbau zu regeln, um unbillige Benachteiligungen anderer Miteigentümer zu vermeiden.

Das LG sieht das anders, aber auch das Problem. Insoweit führt es ergänzend aus: "Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers hätte hingegen nicht vorgelegen, wenn seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen mit der Genehmigung der Installation des Geräts ein flankierender Nutzungsbeschluss gefasst worden wäre, wonach die Verwendung des Klima-Splitgeräts nur unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Normen gestattet wird. Praktikabel wäre insoweit, die einzuhaltende Lautstärke auf einen konkreten Wert am Emissionspunkt einzuschränken. ... Zwar ist auch bei einem derartigen Nutzungsbeschluss nicht ausgeschlossen, dass die Wohnungseigentümer das Klima-Splitgerät letztlich unter Verstoß der öffentlich-rechtlichen Emissionsvorschriften bzw. des Beschlusses nutzen würden. Allerdings hätte ein derartiger Nutzungsbeschluss zumindest eine gewisse Befriedungsfunktion und böte allen Wohnungseigentümern eine gewisse Rechtssicherheit. Bei Verstößen gegen die Nutzungsauflagen bliebe es dem betroffenen Sondereigentümer unbenommen, gegen Störungen, die sein Sondereigentum betreffen bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen Störungen, die das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, vorzugehen".

Liegt danach gegebenenfalls das AG besser?

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen wissen und den Wohnungseigentümern erklären, dass bauliche Veränderungen, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden dürfen. Ferner müssen sie wissen, dass die Wohnungseigentümer Nutzungsvorgaben beschließen können, beispielsweise ein Klimagerät nur zu bestimmten Tageszeiten zu benutzen (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 24.9.2021, 980a C 46/19 WEG, ZMR 2021, 1016).