Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 1 Zustimmungspflichtigkeit

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen,

• die rückgängig gemacht werden können,
• die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen,
• die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und
• die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben.

Praxis-Beispiel

Geringfügige bauliche Maßnahmen

• Anbringen neuer Fußleisten^[1], die Montage von zusätzlichen Steckdosen
• Erstellen eines Internetzugangs
• Aushängen der Zimmertüren
• Entfernen von Türzargen und Einbauschränken^[2]

• Anbringen einer Holzverkleidung, sofern die Feuersicherheit des Gebäudes dadurch nicht verschlechtert wird.^[3]

  Gleiches gilt für das Aufstellen eines mit einer Tür versehenen Raumteilers aus Holz; allerdings nur dann, wenn dieser keine feste Substanzverbindung mit Boden, Decken bzw. Wänden hat. Dies gilt auch dann, wenn in dem Raumteiler eine Tür eingelassen ist, nicht dagegen für die Montage einer baulich verbundenen Trennwand. Dies stellt eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar. Auch ein Kaminofen darf vom Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters beseitigt werden.^[4]

  Keine Zustimmung erforderlich ist für das Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang^[5], insbesondere dann, wenn z. B. im Bad die zum Gebrauch gehörenden Installationen wie Seifenschalen, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank fehlen, wobei das Setzen der Dübel jedoch schonend und unter weitgehender Benutzung der Fugen zu erfolgen hat.^[6]

Achtung

50–60 Dübellöcher sind zu viel

50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer überschreiten jedenfalls den vertragsgemäßen Gebrauch, sodass keine Frist zur Beseitigung gesetzt werden muss, bevor ein Schadensersatzanspruch auf Ersatz der Beseitigungskosten gestellt wird.^[7]

Auch Bohrlöcher, die der Mieter z. B. zur Montage von Plissees in die Fensterglasleisten setzen lässt, stellen eine Substanzverletzung der Mietsache dar, da solche Bohrlöcher an sensiblen Stellen der Fenster nicht ohne Weiteres und nicht ohne Zurückbleiben einer optischen Beeinträchtigung wieder verschlossen werden können. Das Bohren solcher Löcher ist daher – anders als in vertretbarer Anzahl gebohrte Dübellöcher – nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und stellt bei fehlender Einwilligung des Vermieters eine vertragliche Pflichtverletzung dar, die den Mieter zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet.^[8]

Bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung und mangels anderweitiger Vereinbarungen soll das Behandeln der Wände mittels sog. Lasurtechnik noch vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sein, selbst dann, wenn die Lasur aus Kalk- und Leimbindemitteln besteht und daher erst abgewaschen werden muss, bevor eine Überarbeitung mit Farbe oder Tapete erfolgen kann.^[9]

Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt:

Praxis-Beispiel

Nicht vertragsgemäße bauliche Maßnahmen

• Anbringen von Rauputz^[10]
• Anbringen von Styroporplatten^[11]
• Montage einer Balkonverkleidung^[12]
• Austausch der Einbauküche^[13]
• Montage einer Außensteckdose für Elektrizität am Balkon^[14]
• Anbringen einer Sichtschutzkonstruktion auf dem Balkon, die fest mit Gebäudeteilen verbunden ist^[15]

Auch wenn der Vermieter die unzulässige bauliche Veränderung (hier: Sichtschutz) 2 Jahre nicht beanstandet hat, ist weder ein stillschweigendes Einverständnis anzunehmen noch ist ein Beseitigungsanspruch verwirkt.^[16]

Ebenso ist das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons nicht mehr von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst, da durch den Mietvertrag grundsätzlich nur der Balkon, nicht aber der um den Balkon herum befindliche Raum mitvermietet ist. Der Mieter kann seine Blumenkästen innerhalb des Balkons oder, sofern möglich, an der Brüstung anbringen. Daher stellt auch ein entsprechender formularmäßiger Vorbehalt im Mietvertrag keine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) des Mieters dar.^[17]

Entsprechendes gilt für die Montage eines Katzennetzes an einer Holzkonstruktion auf einem zur Mietwohnung gehörenden Balkon. Ohne Zustimmung des Vermieters stellt dies eine vertragswidrige bauliche Veränderung dar und ist auf Verlangen des Vermieters zu unterlassen^[18]

Stellte der Mieter auf dem Balkon Solarmodule auf und betrieb damit ein sog. "Balkonkraftwerk", obwohl dies im Mietvertrag nicht gestattet war und der Vermieter die Anlage nicht genehmigt hatte, konnte nach Auffassung des AG Stuttgart unter dem Gesichtspunkt der politisch und gesellschaftlich gewünschten Energiewende gleichwohl ein Erlaubnisanspruch bestehen, der dem Entfernungsanspruch entgegengehalten werden konnte.^[19] Auf Grundlage des am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"^[20] besteht nunmehr nach § 554 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte, insbesondere in Form von Balkonkr...