Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 2.3 Gewerbemietvertrag

Rudolf Stürzer

Verpflichtet sich ein Mieter von Geschäftsräumen vertraglich zur Durchführung bestimmter Maßnahmen, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der geschaffenen Einrichtungen weder ein Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig davon, ob es sich um notwendige oder nützliche Aufwendungen handelt.^{^[1]}

Hinweis

Eigeninteresse des Gewerbemieters

Wird ein Pachtvertrag aus Gründen, die in der Sphäre des Pächters liegen, vorzeitig beendet, hat der Pächter – mangels konkreter Vereinbarungen – keinen Anspruch auf Ersatz für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese Maßnahmen nach Zeitpunkt und Umfang in das Belieben des Pächters gestellt waren, damit er den Betrieb nach seinen Vorstellungen und somit im eigenen Interesse möglichst gewinnbringend führen kann.^{^[2]}

Sofern in einem auf längere Zeit fest abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen ist, dass der Mieter entschädigungslos Investitionen zu erbringen hat, kann bei vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters nur darauf beruhen, dass der Vermieter vorzeitig in den Genuss des erhöhten Ertragswerts des Mietobjekts kommt. Die Höhe dieses Anspruchs bemisst sich daher weder nach den vom Mieter aufgewendeten Kosten noch nach einer Wertsteigerung des Mietobjekts, sondern nach § 818 Abs. 2 BGB ausschließlich danach, inwieweit der Vermieter durch die Investitionen in die Lage versetzt wurde, eine höhere Miete zu erzielen oder die Leistungen des Mieters in sonstiger Weise gewinnbringend zu nutzen, z. B. durch Erlangung eines Baukostenzuschusses von dem Nachmieter.^{^[3]} Insofern liegt eine Bereicherung des Vermieters auch dann vor, wenn eine Weitervermietung zu einer höheren Miete wegen vom Vermieter zu vertretender Mängel nicht möglich ist.

Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat.^{^[4]}

Gleiches gilt bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung. Auch insofern ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investition Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache (aufgrund seiner Kündigung) vorzeitig zurückerhält. Dementsprechend richtet sich der Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer, da er als neuer Vermieter in den Genuss der Erhöhung des Ertragswerts kommt, weil er das Mietobjekt früher als vereinbart zurückbekommen hat.^{^[5]}

Wichtig

Verlorener Zuschuss ist zulässig

Unbeschadet dessen ist bei Mietverhältnissen über Geschäftsraum grundsätzlich auch die Vereinbarung eines verlorenen Zuschusses wirksam und zulässig.^{^[6]}

Bei Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen des Mieters, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung des Mietobjekts dienen und somit als Aufwendungen zu qualifizieren sind (z. B. Erneuerung der Sanitär- oder Elektroanlagen, Austausch von Türen und Fenstern), hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses kein Wegnahmerecht gem. § 539 Abs. 2 BGB, sondern lediglich einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 539 Abs. 1 BGB, da dem Vermieter insofern ein dauerndes Besitzrecht an den verbesserten Räumen zusteht.

Eine Verletzung dieses Besitzrechts durch den Mieter ist gegeben, wenn er gegen den Willen des Vermieters den ursprünglichen Zustand wieder herstellt, z. B. weil sich die Parteien nicht über die Höhe des Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters (§ 539 Abs. 1 BGB) einigen können. In diesem Fall kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Höhe des Schadens richtet sich nach den Kosten der Wiederherstellung des verbesserten Zustands unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt". In der Regel mindert sich der Schadensersatzanspruch des Vermieters um den Betrag, den er als Entschädigung für die Aufwendungen an den Mieter hätte zahlen müssen.^{^[7]}

Sind die Aufwendungen des Mieters dagegen als Einrichtungen (§ 539 Abs. 2 BGB) zu qualifizieren, z. B. weil bestimmte Gegenstände nur für eine vorübergehende Zeit in die Mietsache eingebracht oder eingebaut worden sind, steht dem Mieter ein Wegnahmerecht zu.

Hinweis