Bauträgerverträge: Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist unwirksam!

Leitsatz

1. Unterwirft sich ein Erwerber in einem Bauträgervertrag der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, so ist diese Erklärung gemäß §§ 3, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig, wenn der Notar ermächtigt ist, die Vollstreckungsklausel ohne besonderen Nachweis zu erteilen.
2. § 218 Abs. 1 Satz 2 BGB ist auf eine gemäß §§ 3, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtige Unterwerfungserklärung nicht anwendbar.

Sachverhalt

Der Erwerber unterwarf sich im notariell beurkundeten Vertrag mit einem Bauträger wegen seiner Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Gleichzeitig wurde der beurkundende Notar ermächtigt, die Vollstreckungsklausel ohne Nachweis der Fälligkeit der Forderungen des Bauträgers zu erteilen.

Es kam wie es kommen mußte, der Erwerber war mit der Kaufpreiszahlung in Rückstand geraten, woraufhin der Bauträger die Zwangsvollstreckung betrieb. Der Bauträger beschritt nun den Rechtsweg, da er die Wirksamkeit dieser Unterwerfungserklärung anzweifelte.

Entscheidung

Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten hier einen bereits seit langem bestehenden Streit in Rechtsprechung und Schrifttum zur Wirksamkeit von Vollstreckungsunterwerfungsklauseln in Bauträgerverträgen zu klären. Vereinzelt war man hier nämlich durchaus der Auffassung, die Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Erwerbers bei einem Bauträgervertrag sei durchaus wirksam, auch gegen die Ermächtigung des Notars eine Vollstreckungsklausel unabhängig vom Nachweis der Fälligkeit der Forderung zu erteilen, sei im Grunde nichts einzuwenden.

Nunmehr hat der BGH klargestellt, daß Bauträger, die in den Erwerbervertrag eine Vollstreckungsunterwerfung aufnehmen gegen ihre Verpflichtung aus der Makler- und Bauträgerverordnung verstoßen. § 3 Abs. 2 S. 1 MaBV verpflichtet den Bauträger unter anderem, Vermögenswerte der Auftraggeber nur entsprechend dem jeweiligen Bauverlauf entgegenzunehmen. Hierdurch soll letztlich erreicht werden, daß den Leistungen der Erwerber ein entsprechender Gegenwert am Bauvorhaben entgegensteht. Diese Verbraucherschutzbestimmung bezweckt also einen Schutz des Auftraggebers vor Vermögensschädigungen, z.B. im Konkurs des Bauträgers.

Durch die Vollstreckungsunterwerfung des Erwerbers wird aber für den Bauträger die Möglichkeit geschaffen, auch ohne entsprechende Gegenleistung in den Besitz von Vermögenswerten des Auftraggeber bzw. Erwerbers zu kommen. Denn aufgrund der Unterwerfungserklärung kann der Bauträger im Wege der Zwangsvollstreckung auf Vermögenswerte des Auftraggebers zugreifen, ohne daß die in § 3 MaBV geregelten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen müssen. Letztlich steht es im Belieben des Bauträgers, jederzeit und in beliebiger Höhe die Zwangsvollstreckung einzuleiten, gleichzeitig läuft der Erwerber damit Gefahr, seine Vermögenswerte endgültig zu verlieren, ohne durch einen entsprechenden Gegenwert am Bauvorhaben gesichert zu sein.

Die mit dem Nachweisverzicht versehene Unterwerfungserklärung ist demnach nach § 134 BGB unwirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 22.10.1998, VII ZR 99/97

Fazit:

Die Entscheidung dürfte nicht allein Auswirkungen auf künftig zu schließende Verträge haben, denn insoweit muß der Schutz der Erwerber im Vordergrund stehen. So dürfte im Rahmen aller bislang laufenden Verträgen von den Notaren zu beachten sein, daß ggf. Schadensersatzforderungen drohen, soweit auch weiterhin Vollstreckungsklauseln ohne Fälligkeitsnachweis erteilt werden.

Abschließend noch eine Bemerkung zu Leitsatz 2: Der dort erwähnte § 218 BGB ist eine Bestimmung aus dem Verjährungsrecht. Nach § 218 Abs. 1 S. 2 BGB verjährt ein Anspruch aus einer vollstreckbaren Urkunde in dreißig Jahren. Ist die Unterwerfungserklärung aber wegen eines Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. § 12 MaBV nichtig, kann diese Wirkung natürlich nicht eintreten