Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Nichtigkeit des Beschlusses über die Abrechnungsgenehmigung bei Gutachtenkosten zulasten eines Eigentümers in der Jahresabrechnung
Verfahrensgang
AG München (Aktenzeichen UR II 1074/89) |
LG München I (Aktenzeichen 1 T 15717/90) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 22. Januar 1991 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren und das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1 768 DM festgesetzt; insoweit wird der Beschluß des Landgerichts in Nr. 4 abgeändert.
Gründe
I.
Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus Vorder- und Hinterhaus bestehenden Wohnanlage mit etwa 70 Wohnungen; der weitere Beteiligte ist der Verwalter. Dem Antragsgegner gehört eine Erdgeschoßwohnung im Hinterhaus. Die Antragsteller verlangen vom Antragsgegner Wohngeld von insgesamt 1 768,15 DM. Dieser Betrag setzt sich aus einem Fehlbetrag von 207,60 DM aus der Jahresabrechnung für 1986 und einem Betrag von 1 561,57 DM zusammen, den der Verwalter 1987 für ein Bauschadensgutachten ausgegeben hat und der in der Jahresabrechnung für 1987 allein zu Lasten des Antragsgegners aufgeführt ist. Die Jahresabrechnungen, die jeweils die Gesamtabrechnung und die den jeweiligen Wohnungseigentümer betreffende Einzelabrechnung enthalten, wurden für 1986 am 15.5.1987, für 1987 am 4.10.1988, für 1988 am 27.6.1989 und für 1989 am 18.5.1990 von den Wohnungseigentümern beschlossen, ohne daß einer von ihnen die Ungültigerklärung der Beschlüsse beantragte. Die Einzelabrechnung für 1989 weist eine Wohngeldschuld des Antragsgegners von 1 947,94 DM aus.
Zu den Kosten des Bauschadensgutachtens war es gekommen, weil der Antragsgegner Anfang 1986 gegenüber dem Verwalter Schimmelbefall und Stockfleckenbildung in einem Raum seiner Wohnung gemeldet hatte. Dieser Schimmelbefall wiederholte sich auch nach der Ausbesserung eines Verputzschadens an der Außenwand des betroffenen Zimmers. Der Sachverständige, der auch eine thermografische Untersuchung der Wand hatte durchführen lassen, kam zum Ergebnis, daß ein Bauschaden nicht vorliege, sondern daß die Schimmelbildung auf das Lüftungsverhalten des Wohnungsbewohners zurückzuführen sei.
Der Antragsgegner ist der Ansicht, daß die Kosten des Gutachtens auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden müßten; der seine alleinige Belastung mit diesem Betrag billigende Eigentümerbeschluß sei nichtig. Am Restbetrag der Wohngeldschuld mache er ein Zurückbehaltungsrecht geltend, bis auch die Rückfassade des Rückgebäudes wie die anderen Fassaden saniert sei.
Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluß vom 16.7.1990 antragsgemäß zur Zahlung von 1 768,15 DM nebst 4% Zinsen aus 1 598,15 DM seit 5.10.1989 und aus 170 DM seit 5.11.1989 verpflichtet.
Mit seiner sofortigen Beschwerde hat der Antragsgegner den Gegenantrag gestellt festzustellen, daß der Eigentümerbeschluß vom 4.10.1988 über die Jahresabrechnung für 1987 insoweit nichtig sei, als ihm darin die Gutachterkosten von 1 561,57 DM allein angelastet werden.
Das Landgericht hat mit Beschluß vom 22.1.1991 den Gegenantrag abgewiesen und die sofortige Beschwerde im wesentlichen zurückgewiesen; lediglich den Zinsanspruch hat es erst ab 5.10.1990 und ab 18.12.1989 zugesprochen.
Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.
II.
Das Rechtsmittel des Antragsgegners ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Der Anspruch der Antragsteller auf Zahlung von 1 768,15 DM ergebe sich aus § 16 Abs. 2 WEG. Die Jahresabrechnungen für 1986 bis 1989 hätten jeweils auch die Einzelabrechnungen umfaßt, so daß sich die billigenden Eigentümerbeschlüsse auch auf diese Einzelabrechnungen erstreckt hätten. Da die genehmigte Jahresabrechnung für 1989 beim Antragsgegner einen höheren als den geltend gemachten Betrag ausweise, schulde er jedenfalls den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag.
Der die Jahresabrechnung 1987 billigende Eigentümerbeschluß sei nicht nichtig. Das Bauschadensgutachten sei unstreitig vom Verwalter mit Gemeinschaftsgeldern bezahlt worden; folglich sei der Betrag als Ausgabe zu Recht in die Jahresabrechnung eingesetzt worden. Der Beschluß der Eigentümer, daß diese Ausgabe allein dem Antragsgegner zu belasten sei, sei weder wegen Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung noch wegen Verstoßes gegen eine zwingende Vorschrift nichtig. Ob der Beschluß auf Anfechtung hin für ungültig hätte erklärt werden müssen, könne nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr überprüft werden. Ein Zurückbehaltungsrecht könne der Antragsgegner gegen die Wohngeldforderung nicht einwenden, da dies nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen möglich sei. Das sei hier nicht der Fall.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand:
a) Der Zahlungsanspruch der A...