Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Beschlussgegenstand bei Genehmigung der Jahresabrechnung und Enlastung eines Vewalters
Verfahrensgang
LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 15.05.1987; Aktenzeichen 13 I 4382/86) |
AG Nürnberg (Entscheidung vom 12.05.1986; Aktenzeichen 1 UR II 59/85) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1 wird der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 15. Mai 1987 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.
II. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts Nürnberg vom 12. Mai 1986 wird zurückgewiesen.
III. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens und des Beschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
IV. Der Geschäfts wert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 21 400 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 2 – 15 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; die Antragsgegnerin zu 1 war bis Ende 1985 Verwalterin. Der Antragsteller will erreichen, daß die Entlastung der Antragsgegnerin zu 1 (künftig: Antragsgegnerin) hinsichtlich der Jahresabrechnung 1984 für ungültig erklärt und die Antragsgegnerin verpflichtet wird, eine berichtigte und übersichtliche Jahresabrechnung 1984 vorzulegen.
In der Versammlung vom 18.4.1985 wurde zu Tagesordnungspunkt 1 (Abrechnung 1984) zunächst die von der Antragsgegnerin erstellte Jahresabrechnung 1984 vom Rechnungsprüfer M. (Antragsgegner zu 3) erläutert und von den Wohnungseigentümern besprochen. Zu Tagesordnungspunkt 2 (Verwalterentlastung) heißt es sodann in der Versammlungsniederschrift:
Nachdem Herr T. (Antragsgegner zu 12) erklärt, er habe die Abrechnung auch seinerseits stichprobenweise geprüft, stellt Herr M. den Antrag, der Verwalterin Entlastung für 1984 zu erteilen. Mit Ausnahme von Herrn H. (Antragsteller), welcher die angefallenen Kosten des Gerichtsverfahrens nicht vom Gemeinschaftskonto beglichen wünscht, sondern getrennt umgelegt, erklären alle übrigen Miteigentümer die Freistellung des Verwalters.
Die Jahresabrechnung 1984 weist die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aus. Ein Ausgabeposten lautet auf „Öleinkauf und Kaminkehrer” mit 20 496,56 DM. Aus der Abrechnung ergeben sich auch die Nachzahlungspflichten und die Guthaben der einzelnen Wohnungseigentümer. In der „Überschußrechnung” ist ein „Betriebskapital” von 1 918,61 DM ausgewiesen; es ergibt sich aus dem Stand des Gemeinschaftskontos am 31.12.1984 (DM 4 043,80) zuzüglich der Nachzahlungspflichten (insgesamt 319,19 DM) und abzüglich der Überzahlungen (Guthaben) der Wohnungseigentümer von 2 444,18 DM. Außerdem weist die Jahresabrechnung ein Guthaben von 18 877,49 DM und eine Ölreserve im Wert von ungefähr 9 000 DM aus.
Nach der Heizkostenabrechnung vom 30.6.1984 (auf der die Rechnungsposten in der Jahresabrechnung basieren) wurde in der Heizperiode 1983/84 Heizöl im Wert von 21 425,02 DM verbraucht und mit den Nebenkosten von 1 371,85 DM auf die Wohnungseigentümer verteilt. Für Lieferungen wurden in diesem Zeitraum 14 949,48 DM ausgegeben.
Der Antragsteller hat zunächst u. a. beantragt, die Jahresabrechnung 1984 und die Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären, die Entlastung der Verwalterin für die Jahresabrechnung 1984 und die Einzelabrechnungen aufzuheben und die Verwalterin zu verpflichten, eine berichtigte Jahresabrechnung mit Ausweisung von Überschuß bzw. Fehlbetrag und berichtigte Einzelabrechnungen für das Geschäftsjahr 1984 vorzulegen. Im Laufe des Verfahrens vor dem Amtsgericht hat er nur den zweiten und den dritten Antrag aufrechterhalten, und zwar in folgender Form: (I) die Entlastung der Hausverwaltung für die Jahresabrechnung 1984 (datiert 18.3.1985) für ungültig zu erklären und (II) die Verwaltung zu verpflichten, eine berichtigte und übersichtliche Jahresabrechnung 1984 mit Ausweisung von Überschuß bzw. Fehlbetrag den Eigentümern vorzulegen. Der Antragsteller hat vor dem Amtsgericht erklärt, er rüge an der Jahresabrechnung einerseits die formelle (unübersichtliche und zum Teil unvollständige) Darstellung, weiter die Höhe der Heizkosten in Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen. Die Heizkosten seien zudem unzulässigerweise mit den übrigen Bewirtschaftungskosten vermischt worden. Weitere Abrechnungsposten (auch die unzulässige Belastung mit Gerichtskosten) rüge er nicht mehr. Bezüglich der Abrechnung der Heizkosten beanstandet der Antragsteller vor allem, daß in der Heizperiode 1983/84 nur für 14 949,48 DM Heizöl gekauft, den Wohnungseigentümern aber der höhere Verbrauch im Werte von 21 425,02 DM in Rechnung gestellt worden sei. Der Differenzbetrag von 6 475,54 DM zwischen Verbrauch und tatsächlichen Ausgaben hätte den Wohnungseigentümern gutgeschrieben werden müssen; dies sei wie auch schon in früheren Abrechnungsperioden nicht geschehen. Dies führe dazu, daß Heizöl, das im vorhergehenden Abrechnungszeitraum bereits bezahlt worden sei, dem Wohnungseigentümer nochmals in Rechnung g...