BayObLG Beschluss vom 07.10.1999 - 2Z BR 76/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Verlängerung des Verwaltervertrags und anderem

Leitsatz (amtlich)

Die zeitgerechte Aufstellung einer Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters abgeben.

Normenkette

WEG §§ 26, 28 Abs. 3

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 03.05.1999; Aktenzeichen 1 T 20795/98)

AG München (Urteil vom 03.11.1998; Aktenzeichen UR II 1010/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 3. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Verpflichtung entfällt, Einsicht in die Verwalterunterlagen zu gewähren.

II. Die Antragsgegner zu 1 haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der weitere Beteiligte ist der Verwalter. Er ist zusammen mit seiner Ehefrau zugleich Wohnungseigentümer.

Nach § 32 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung hat der Verwalter die Jahresabrechnung spätestens fünf Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres zu erstellen. Nach § 3 Abs. 3 des mit dem weiteren Beteiligten im Jahr 1972 geschlossenen Verwaltervertrags ist die Abrechnung durch den Verwalter im ersten Halbjahr vorzunehmen.

In der Eigentümerversammlung vom 30.9.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 4, den bestehenden Verwaltervertrag mit dem weiteren Beteiligten bis 31.12.1999 zu verlängern.

Die Antragstellerin hat beantragt,

1. den Eigentümerbeschluß vom 30.9.1996 zu Tagesordnungspunkt 4 für ungültig zu erklären,
2. den Verwalter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abzuberufen,
3. einen Notverwalter zu bestellen,
4. den Verwalter im Weg der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, der Antragstellerin Einsicht in die Verwalterunterlagen zu gewähren und innerhalb eines Monats eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung 1994 vorzulegen.

Das Amtsgericht hat am 3.11.1998 den Eigentümerbeschluß vom 30.9.1996 zu Tagesordnungspunkt 4 für ungültig erklärt, den weiteren Beteiligten als Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen, die Antragstellerin zur Einberufung einer Eigentümerversammlung noch im Jahr 1998 insbesondere zur Wahl eines neuen Verwalters ermächtigt und den weiteren Beteiligten verpflichtet, der Antragstellerin Einsicht in alle Verwalterunterlagen zu gewähren sowie ordnungsmäßige Abrechnungen für die Jahre 1994, 1996 und 1997 zur Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümer vorzulegen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1 (der Verwalter und seine Ehefrau) hat das Landgericht durch Beschluß vom 3.5.1999 mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Antragstellerin zur Einberufung einer Eigentümerversammlung innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft der Entscheidung ermächtigt ist. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Gegen die Bestellung des weiteren Beteiligten zum Verwalter bestünden wichtige Gründe. Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehöre eine zeitgerechte Vorlage ordnungsmäßiger Jahresabrechnungen; die nicht rechtzeitige Aufstellung der Abrechnungen könne damit die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen. Gegen diese Pflichten habe der weitere Beteiligte in erheblichem Umfang verstoßen. Drei Jahresabrechnungen hintereinander seien mit erheblicher Verspätung den Wohnungseigentümern zur Beschlußfassung vorgelegt worden. Die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Frist sei zwischen zwei und sechs Monaten überschritten worden. Hinzu komme, daß die Abrechnungen wesentliche Mängel auf wiesen. Der Abrechnung habe sich der Verteilungsschlüssel nicht entnehmen lassen, ferner hätten die Gesamtausgaben gefehlt und sei die Entwicklung der Geld- und Wertpapierbestände unrichtig dargestellt worden. Der weitere Beteiligte könne sich nicht darauf berufen, daß ihm Entlastung erteilt worden sei; denn dies sei zu keinem Zeitpunkt förmlich und ausdrücklich geschehen. Obwohl die Jahresabrechnung 1994 vom Amtsgericht am 14.11.1996 für ungültig erklärt worden sei, habe der weitere Beteiligte bis Mai 1998 keine neuen Abrechnungen erstellt. Die Abrechnung von 1996 habe wiederum ähnlich erhebliche Mängel aufgewiesen wie die Abrechnung 1994 und sei daher vom Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Die Bestellung eines neuen Verwalters sei den Wohnungseigentümern zu überlassen. Die Verpflichtung des Verwalters zur Gewährung von Einsicht in die Unterlagen sei nicht zu beanstanden.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung im wesentlichen stand.

a) Ohne Rechtsfehler ist das Landgeric...