Leitsatz (amtlich)
1. Das Fehlen von Angaben über das Girokonto in der Jahresabrechnung führt nicht zur Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses. Die Wohnungseigentümer können eine Ergänzung verlangen, die nicht der Frist des § 23 Abs. 4 WEG unterliegt.
2. Der Senat hält an seiner Auffassung fest, dass eine Entlastung des Verwalters grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (Bestätigung von BayObLGZ 2002, 417). Hat der Verwalter eine Ergänzung der Abrechnung vorzunehmen, so entspricht die Entlastung des Verwalters auch deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
3. Ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Verwaltungsbeirat mit 21 Mitgliedern bestellt wird, verstößt gegen § 29 Abs. 1 S. 2 WEG und ist auf Antrag für ungültig zu erklären.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4, § 28 Abs. 5, § 29 Abs. 1
Verfahrensgang
LG Regensburg (Beschluss vom 30.12.2002; Aktenzeichen 7 T 132/02) |
AG Regensburg (Beschluss vom 27.02.2002; Aktenzeichen 13 UR II 61/01) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird Nr. 1 des Beschlusses des LG Regensburg vom 30. Dezember 2002 abgeändert.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des AG Regensburg vom 27.2.2002 aufgehoben, soweit er die Entlastung des Verwalters und die Bestellung des Verwaltungsbeirats betrifft. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.10.2001 zu Tagesordnungspunkt (TOP)1 wird insoweit für ungültig erklärt, als die Entlastung der Verwaltung beschlossen wurde. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.10.2001 zu TOP 4 (Wahl eines Verwaltungsbeirats) wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
II. Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
III. Von den Gerichtskosten aller Instanzen tragen die Antragsteller samtverbindlich 3/4, die Antragsgegner samtverbindlich 1/4. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in keinem Rechtszug statt.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 12.000 Euro festgesetzt.
Gründe
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Es handelt sich dabei um eine Mehrhausanlage.
Im Verfahren 13 UR II 58/00 des AG Regensburg schlossen die Beteiligten am 21.6.2001 folgenden Teilvergleich:
Die Antragsgegnerseite, insb. der Verwalter, verpflichten sich, ab der nächsten Jahresabrechnung, mithin ab der Jahresabrechnung 2000/2001, eine Kostenaufstellung (Gesamtabrechnung) all derjenigen Kosten zu fertigen, die von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu tragen sind und daneben eine Hausabrechnung über diejenigen Kosten zu fertigen, die jeweils nur von den Häusern zu tragen sind. Unberührt davon bleibt die Einzelabrechnung für die jeweiligen Häuser.
In § 17 S. 2 der ursprünglichen Teilungserklärung war Folgendes geregelt:
Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Wohnungseigentümern einschl. des von den Wohnungseigentümern mit Stimmenmehrheit zu bestimmenden Vorsitzenden.
Diese Regelung wurde geändert. § 17 S. 1 der nunmehr geltenden Fassung lautet wie folgt:
Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, deren Aufgaben sich aus § 2 WEG ergeben.
In der Eigentümerversammlung vom 22.10.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer die Genehmigung der Jahresabrechnung 2000/2001 und die Entlastung des Verwalters. Die Abrechnung gliedert sich in einen Teil „Gemeinsame Kosten” und einen Teil „Haus-/Gebäudeweise Kosten”. In mehreren Spalten sind dann die Gesamtbeträge und die Einzelbeträge für die jeweiligen Häuser aufgeführt. Die Abrechnung enthält ferner die Angabe der Vorauszahlungen insgesamt und aufgeteilt auf die einzelnen Häuser. Ferner ist der Bestand der Instandhaltungsrücklage ebenfalls insgesamt und aufgeteilt nach einzelnen Häusern angegeben. In der Einzelabrechnung ist für das jeweilige Haus die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und die Anlage der Instandhaltungsrücklage ausgewiesen. Angaben zum Bestand des Girokontos der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fehlen.
Die Wohnungseigentümer beschlossen am 22.10.2001 zu TOP 4 die Wahl eines Verwaltungsbeirats. In den Verwaltungsbeirat wurden 21 Wohnungseigentümer gewählt.
Die Antragsteller haben beim AG beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 22.10.2001 zu den TOP 1 und 4) für ungültig zu erklären. Das AG hat mit Beschluss vom 27.2.2002 die Anträge abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das LG Regensburg am 30.12.2002 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.
II. Das zulässige Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.
1. Vorab ist klarzustellen, dass die Verwalterin im Beschlussanfechtungsverfahren nicht Antragsgegnerin, sondern weitere Beteiligte ist.
2. Das LG hat ausgeführt:
Dass unter der Position „Gemeinsame Kosten” keine gesonderte Instandhaltungsrücklage ausgewiesen sei, sei ein geringfügiger Fehler, der hingenommen werden müsse. Das Gleiche gelte für fehlende Ang...
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