BayObLG Beschluss vom 09.10.1986 - BReg 2 Z 121/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teileigentumsgrundbuchsache: Vollzug der Urkunde des Notars … vom 27.4.1987 (URNr. …)

Verfahrensgang

AG Nürnberg

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 13 T 7727/85)

Tenor

I. Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 2. Dezember 1985 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Dem Beteiligten zu 1 gehört ein Teileigentum (Garagenstellplatz) in einer Wohnanlage. Das Wohnungseigentum hatte der Beteiligte zu 1 zusammen mit einem anderen durch Vertrag vom 4.6.1966 gemäß § 3 WEG gebildet.

§ 9 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) lautet:

„Der Wohnungseigentümer bedarf … zur Übertragung seines Wohnungseigentums der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter oder durch einen eingetragenen Grundpfandgläubiger.”

Nach § 28 GO gelten für das Teileigentum die Bestimmungen über das Wohnungseigentum entsprechend.

Mit notariellem Vertrag vom 27.4.1967 ließ der Beteiligte zu 1 sein Teileigentum an die Beteiligten zu 2 auf.

Den Eintragungsantrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 25.9.1985 dahin beanstandet, daß die Zustimmung des Verwalters fehle. Die Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht mit Beschluß vom 2.12.1985 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Zustimmung des Verwalters sei nach der Gemeinschaftsordnung in Verbindung mit § 12 WEG erforderlich.

Sie sei nicht deshalb entbehrlich, weil es sich um eine Erstveräußerung handle. Nach der Entscheidung BayObLG MittBayNot 1983, 173 gelte das Zustimmungserfordernis regelmäßig nicht für den Fall der Erstveräußerung von Wohnungseigentum durch den Grundstückseigentümer, der durch Teilung nach § 8 WEG das Wohnungseigentum begründet habe. Hier sei es anders, weil das Wohnungseigentum nicht nach § 8 WEG gebildet worden sei.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Das Landgericht hat zutreffend angenommen, daß für die in Rede stehende Veräußerung gemäß § 9 Nr. 2, § 28 GO die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.

Die Gemeinschaftsordnung unterliegt der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht, da sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (BGHZ 37, 147/148 f.; 59, 205/209; BayObLGZ 1977, 226, 230). Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BGH, BayObLG aaO; Senatsbeschluß vom 6.6.1986 BReg. 2 Z 53/85).

Diese Auslegung ergibt, daß auch eine erste Veräußerung eines Wohnungseigentums (Teileigentums) – wie sie hier vorliegt – der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Die nächstliegende Bedeutung des in § 9 Nr. 2 GO verwendeten Begriffs „Übertragung seines Wohnungseigentums” ist für einen unbefangenen Betrachter jede Übertragung und damit auch die erstmalige Übertragung eines Wohnungseigentums von demjenigen Wohnungseigentümer, der – zusammen mit einem anderen – das Wohnungseigentum durch Vertrag gemäß § 3 WEG gebildet hat. Denn auch dabei handelt es sich um einen Rechtsübergang.

Eine einschränkende Auslegung dahin, daß die erstmalige Veräußerung von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen sein soll, ist nicht gerechtfertigt. Eine solche Auslegung nimmt die Rechtsprechung allerdings in der Regel in den Fällen vor, in denen das Wohnungseigentum durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) gebildet wurde (vgl. BayObLG DNotZ 1984, 559 = MittBayNot 1983, 173 m.Nachw.). Maßgebend ist dabei insbesondere das auch dem unbefangenen Betrachter ohne weiteres erkennbare Interesse desjenigen, der das Wohnungseigentum bildet, bei der späteren Veräußerung seiner Wohnungen sich nicht selbst dem Erfordernis der Zustimmung durch den Verwalter zu unterwerfen (vgl. BayObLG aaO).

Im vorliegenden Fall ist jedoch die Interessenlage anders: Es sind von vornherein zwei Wohnungseigentümer vorhanden, von denen jeder ein Interesse daran hat, daß der andere sein Wohnungseigentum nicht an persönlich oder finanziell unzuverlässige Erwerber veräußert (vgl. OLG Hamburg OLGZ 1982, 53/54 f.). Eine einschränkende Auslegung der Gemeinschaftsordnung würde diesem Interesse nicht Rechnung tragen.

3. Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 31 Abs. 1, § 131 Abs. 2 i.V.m. § 30 Abs. 2 KostO.

Unterschriften

Prof. Dr. Odersky, Ansen, Karmasin

Fundstellen

Dokument-Index HI544765