BayObLG Beschluss vom 13.02.2003 - 2Z BR 125/02

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 24.06.2002; Aktenzeichen 13 T 10686/02)

AG München (Beschluss vom 05.06.2001)

Tenor

I. Auf die weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1 werden der Beschluss des Landgerichts München I vom 24. Juni 2002 und der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – München vom 5. Juni 2001 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht – Grundbuchamt – München wird angewiesen, über den Antrag zum Vollzug der Urkunde-Nr. 2391/2000/S als Teilvollzug der mit Urkunde-Nr. 2413/1998/S vorgenommenen Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Wohnungseigentumseinheiten Nrn. 35 bis 38 und Nrn. 140 bis 145 zu entscheiden und hierbei von der Rechtswirksamkeit der in den jeweiligen Bauträgerkaufverträgen erteilten Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung auszugehen.

Tatbestand

I.

Die Beteiligte zu 1 errichtete Anfang der 90er Jahre auf einem Grundstück, das sie in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt hatte, eine Wohnanlage, die aus sieben Gebäuden und einer Tiefgarage besteht. Ihr selbst gehört in der Anlage noch Teileigentum. Die Gebäude sind spätestens seit 1996 fertig gestellt.

In den Kaufverträgen mit den Erwerbern finden sich überwiegend folgende Klauseln:

§ 10 Änderung der Planung und der Miteigentumsanteile

1. Änderung der Planung

Der Veräußerer ist berechtigt, Größe, Anzahl, Zuschnitt und Lage der Wohnungen und der Garagenstellplätze sowie deren Verteilung zu ändern und im Teileigentum stehende Nutzflächen zu Wohnflächen und umgekehrt umzuwandeln. Er ist insbesondere berechtigt, auch einzelne Bauabschnitte (Gebäude) nicht oder nicht in der vorgesehenen Form oder Größe zu verwirklichen und/oder anders auf dem Gesamtgrundstück zu situieren, soweit öffentlich-rechtlich zulässig. Der Veräußerer ist weiter berechtigt, Sondernutzungsrechte zu begründen, zu ändern, zu ergänzen und aufzuheben und in diesem Zusammenhang begründete Verpflichtungen (z.B. Kostentragung) und Regelungen entsprechend zu verändern.

Vorstehende Befugnisse des Veräußerers bestehen jedoch nur, soweit dadurch das Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte des Erwerbers unberührt bleiben, oder dem Erwerber keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden.

2. Änderung der Miteigentumsanteile

Die … Miteigentumsanteile sind unter Berücksichtigung der Wohn- und Nutzflächen der gesamten Wohnanlage gebildet worden, wie sie aufgrund der Teilungserklärung geschaffen wurden. Ändern sich diese Flächen …, so ist der Veräußerer berechtigt, die … verkauften Miteigentumsanteile zu ändern und diese so geänderten Miteigentumsanteile (verbunden mit dem jeweiligen Sondereigentum) auf den Erwerber zu übertragen. Die Änderung der Miteigentumsanteile des Erwerbers durch den Veräußerer erfolgt durch den Veräußerer nach billigem Ermessen. Die Ausübung des Ermessens hat unter Berücksichtigung des Anteils zu erfolgen, den die Flächen des in dieser Urkunde verkauften Vertragsobjektes an den gesamten tatsächlich geschaffenen Flächen haben.

Die Änderung der Miteigentumsanteile kann noch nach Vollzug der Eigentumsumschreibung auf den Käufer erfolgen.

…

§ 11

Vollmacht für den Veräußerer

Der Erwerber erteilt dem Veräußerer unwiderruflich für sich und seine Erben

Vollmacht,

1. die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung in jeder Weise zu ändern.

Lediglich im Innenverhältnis – also von Notar und Grundbuchamt nicht zu überprüfen – wird vereinbart, dass der Veräußerer von dieser Vollmacht nur insoweit Gebrauch machen darf, als ihre Ausübung in Übereinstimmung mit diesem Vertrag steht, insbesondere den Befugnissen des Veräußerers gemäß § 10 entspricht oder der Erfüllung behördlicher Auflagen dient.

2. die Änderungen der Miteigentumsanteile gemäß § 10 Ziff. 2 vorzunehmen und insbesondere etwa zu viel an den Erwerber übertragene Miteigentumsanteile auf sich selbst oder einen oder mehrere Dritte zurückzuübertragen und aufzulassen; umgekehrt ist der Veräußerer auch bevollmächtigt, etwaige weitere Miteigentumsanteile an den Erwerber zu übertragen und aufzulassen und mit den heute veräußerten Miteigentumsanteilen zu verbinden; die in § 10 Ziff. 2 enthaltenen Bindungen gelten nur im Innenverhältnis.

…

5. …

Die vorgenannten Vollmachten erlöschen nicht mit Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf den Erwerber.

Ende 1998 ließ die Beteiligte zu 1 eine Änderung der ursprünglichen Teilungserklärung mit dem Ziel beurkunden, diese an die tatsächlich geschaffene Bausituation im Bereich des Hauses B anzupassen. Aufgrund einer durch Endurteil vom 12.10.1999 aufrechterhaltenen einstweiligen Verfügung, die die Eigentümer einer Wohnung erwirkt hatten, untersagte das Landgericht der Beteiligten zu 1, den beim Grundbuchamt gestellten Antrag auf Änderung der Teilungserklärung aufrechtzuerhalten bzw. beim Grundbuchamt zum Vollzug zu erklären. Das Landgericht begründete seine Entscheidung mit der Unwirksamkeit der Vollmacht wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz. Das Grundbuchamt wies mit Beschluss vom 11.12.1999 die Eintragungsanträge zurück, weil zuvor in einer Zwischenverfügung aufgezeigte Ei...