Entscheidungsstichwort (Thema)
Bestimmtheit der Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels
Leitsatz (amtlich)
1. Ermöglicht die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, so muss die neue Regelung hinreichend bestimmt sein. Einen Wohnungseigentümer über Alternativen für die Kostentragung seines Wohnungseigentums entscheiden zu lassen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
2. Die pauschale Festsetzung von Vorauszahlungsbeträgen nach Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die endgültige Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen oder anderen Verteilungsschlüsseln vorzunehmen ist.
Verfahrensgang
LG Passau (Beschluss vom 06.06.2003; Aktenzeichen 2 T 144/02) |
AG Passau (Aktenzeichen 1 UR II 67/01) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des LG Passau vom 6.6.2003 mit Ausnahme von Nr. IV aufgehoben.
II. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des AG Passau vom 15.7.2002 wird zurückgewiesen.
III. Die Antragsgegner tragen die Kosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten sind in keinem dieser Rechtszüge zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.000 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.
Die Gemeinschaftsordnung (GO) enthält in § 9 Nr. 6 und § 14 Nr. 2 zur Kostenverteilung verschiedene Umlegungsmaßstäbe für Betriebskosten, Verwaltungskosten, Versicherungen, Instandhaltungsrückstellung sowie Heizung und Warmwasserversorgung. In § 19 GO ist Folgendes bestimmt:
„Änderungen dieser Teilungserklärung können von der Eigentümerversammlung mit einer Dreiviertelmehrheit der Wohnungs-/Teileigentümer und mit Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger, solange diesen ein Grundpfandrecht am Grundstück oder an Miteigentumsanteilen verbunden mit dem Sondereigentum zusteht, beschlossen werden.”
Die Antragstellerin, Frau B., betreibt eine Gaststätte, die übrigen Wohnungseigentümer vermieten ihre Wohnungen. Unter anderem durch den Ausfall von Mieteinnahmen geriet die Wohnungseigentümergemeinschaft in finanzielle Schwierigkeiten. Der frühere Verwalter wurde wegen fehlender Erstellung ordnungsgemäßer Abrechnungen abberufen. Zum neuen Verwalter wurde in der Eigentümerversammlung vom 25.8.2001 der weitere Beteiligte bestellt.
In dieser Eigentümerversammlung wurden unter Tagesordnungspunkt (TOP) 7 folgende Anträge angenommen:
1. Gemeinkosten nach Eigentumsanteil-Schlüssel verrechnen. Frau B. über die Alternativen für die Gaststätte entscheiden lassen.
2. Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers zur Deckung der laufenden Kosten ab 1.1.2001 je Monat 70 DM. Vorauszahlung für die Gaststätte zur Deckung der laufenden Kosten ab 1.1.2001 je Monat 350 DM.
Die Antragstellerin hat beim AG u.a. beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Dem Antrag hat das AG am 15.7.2002 stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das LG mit Beschluss vom 6.6.2003 den Beschluss des AG insoweit aufgehoben, als der Eigentümerbeschluss vom 25.8.2001 zu TOP 7 für unwirksam erklärt wurde. Außerdem hat es die Kostenentscheidung des AG abgeändert. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.
II. Das zulässige Rechtsmittel ist begründet und führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des AG.
1. Das LG hat ausgeführt:
Wegen der Öffnungsklausel in § 19 der Teilungserklärung habe die bestehende Vereinbarung über die Verteilung der Kosten in § 14 Nr. 2 GO durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden können. Eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger sei nicht erforderlich gewesen, da diese nur die dingliche Wirkung der Änderung betreffe. Durch den mehrheitlich gefassten Beschluss habe jedoch wirksam eine schuldrechtliche Verpflichtung begründet werden können. Die Festlegung pauschaler Vorauszahlungen für das Wohngeld 2001 sei wegen der bestehenden Notsituation der Wohnungseigentümergemeinschaft gerechtfertigt gewesen. Zureichende Unterlagen der früheren Hausverwaltung seien nicht vorhanden gewesen, so dass die auf der Grundlage von Erfahrungswerten geschätzten pauschalen Vorauszahlungen nicht zu beanstanden seien.
2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Dem zu Nr. 1 unter TOP 7 gefassten Beschluss mangelt es bereits an der erforderlichen Bestimmtheit. Ihm ist nicht zu entnehmen, was unter „Gemeinkosten” zu verstehen ist. Die Gemeinschaftsordnung enthält für verschiedene Kosten differenzierte Umlegungsmaßstäbe. Insbesondere bestimmt § 14 Nr. 2. 5, dass die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung nach den gesetzlichen Bestimmungen ermittelt werden sollen. Diese Regelung kann nur dahin verstanden werden, dass sich nicht nur die Ermittlung, sondern auch die Kostenverteilung nach der Heizkostenverordnung richten soll. §§ 7, 8 HeizkostenV s...