Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung
Verfahrensgang
AG Fürstenfeldbruck (Aktenzeichen 4 C 1396/80) |
LG München (Aktenzeichen II 8 S 1606/80) |
Tenor
I. In dem Kündigungsschreiben sind sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, grundsätzlich auch dann nochmals anzugeben, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt oder in einem Vorprozeß geltend gemacht worden waren.
Die Erhebung einer Räumungsklage kann zugleich eine Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum enthalten, wenn die dem Mieter zugegangene Abschrift der Klageschrift vom Vermieter oder seinem Prozeßbevollmächtigten unterzeichnet ist (Anschluß an OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid vom 17.2.1981 – 3 W 191/80) und wenn für den beklagten Mieter eindeutig erkennbar ist, daß neben der Klage als Prozeßhandlung eine Kündigung des Mietverhältnisses als materiellrechtliche Willenserklärung abgegeben worden ist.
II. Der Vermieter genügt der Begründung einer Kündigung wegen „Eigenbedarfs”, wenn er im Kündigungsschreiben die Personen angibt, für die die Wohnung benötigt wird, und einen konkreten Sachverhalt (Lebensvorgang) darlegt, auf den er das Interesse dieser Personen an der Erlangung der Wohnung stützt (Kündigungsgrund). Ein nach § 564 b Abs. 3 BGB zu berücksichtigender Kündigungsgrund braucht im Kündigungsschreiben nur so ausführlich bezeichnet zu sein, daß er identifiziert und von anderen Gründen (Sachverhalten, Lebensvorgängen) unterschieden werden kann.
III. Eigenbedarf, der durch den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung erst geschaffen worden ist (sog. „gekaufter Eigenbedarf”), ist grundsätzlich kein „verschuldeter Eigenbedarf”; seine Geltendmachung verstößt nicht gegen Treu und Glauben, es sei denn, daß treuwidrige Umstände hinzukommen.
Die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB (Wartefrist von drei Jahren) ist nicht – auch nicht entsprechend – anwendbar, wenn das Wohnungseigentum schon bei der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet war.
IV. Dem Käufer einer Eigentumswohnung, der diese eigens zu dem Zwecke erworben hat, selbst darin zu wohnen, kann das Risiko eines Rechtsstreits mit dem Vermieter seiner bisherigen, ihm wirksam gekündigten Mietwohnung zur Vermeidung der Kündigung des Mieters der gekauften Eigentumswohnung in der Regel nicht zugemutet werden.
V. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.
Tatbestand
I.
1. Die Beklagten mieteten am 31.3.1979 von Frau … eine Eigentumswohnung in …
Mit notariellem Kaufvertrag vom 7.2.1980 verkauften Frau … und der Miteigentümer … die Eigentumswohnung an die Kläger, die am 28.5.1980 als Miteigentümer je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen wurden.
Mit Schreiben vom 7.2.1980 kündigte Frau … den Beklagten die Wohnung zum 1.7.1980, weil sie diese verkaufen wolle.
Ihre Ansprüche aus dem Mietvertrag traten die Voreigentümer am 20.5.1980 an die Kläger ab.
Der Klägerin zu 2) wurde die von beiden Klägern bewohnte Mietwohnung in … mit Schreiben ihres Vermieters vom 26.3.1980 zum 1.7.1980 mit der Begründung gekündigt, die Wohnung werde verkauft.
Mit Schreiben vom 23.5.1980 machten die Kläger „Eigenbedarf” geltend, da sie die Eigentumswohnung zum 1.6.1980 beziehen wollten.
2. Am 6./13.6.1980 erhoben die Kläger gegen die Beklagten Klage auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung in … unter Bezugnahme auf die abgetretenen Rechte aus der Kündigungserklärung der Voreigentümerin und auf ihren Eigenbedarf, da ihnen ihre Wohnung – ausweislich des der Klage beigefügten Kündigungsschreibens vom 26.3.1980 – zum 1.7.1980 gekündigt worden sei und sie daher ein berechtigtes Interesse am Bezug der jetzt noch von den Klägern bewohnten Eigentumswohnung hätten.
Die Kläger nahmen die Klage in der mündlichen Verhandlung am 8.7.1980 mit Zustimmung der Beklagten zurück, nachdem das Gericht die Auffassung geäußert hatte, daß die Kündigung der Vermieterin … zu keiner Beendigung des Mietverhältnisses geführt habe (Az.: 1 C 987/80 AG Fürstenfeldbruck).
3. Mit Anwaltsschreiben vom 18.7.1980 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zu den Beklagten wegen Eigenbedarfs zum 31.10.1980; sie führten zur Begründung aus, sie hätten mit notariellem Kaufvertrag vom 7.2.1980 die Eigentumswohnung gekauft, um sie selbst zu beziehen; sie besäßen keine anderen Immobilien.
Die Beklagten traten der Kündigung entgegen, weil eine konkrete Bedarfssituation von dringender und erheblicher Bedeutung nicht vorliege, insbesondere der konkrete Bedarfsgrund nicht geschildert worden sei.
Hierauf erhoben die Kläger am 6./14.8.1980 gegen die Beklagten erneut Klage auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung. Sie vertraten die Ansicht, daß Kündigungsgründe, die dem Mieter bereits bekannt seien, wie hier auf Grund des Vorprozesses der konkrete Eigenbedarf, im Kündigungsschreiben nicht nochmals ausdrücklich angeführt werden müßten.
Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage.
Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck gab der Klage m...