Entscheidungsstichwort (Thema)
Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen
Verfahrensgang
AG München (Aktenzeichen UR 431/94) |
LG München I (Aktenzeichen 1 T 660/95) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 25. August 1995 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsteller haben die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 12 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller als Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die Antragsgegner sind die Eigentümer einer Wohnanlage, die seit 1.10.1993 von der weiteren Beteiligten zu 2 verwaltet wird. Frühere Verwalterin war die Rechtsvorgängerin der weiteren Beteiligten zu 1, die Firma B.
Gegenstand des Verfahrens ist u. a. ein Eigentümerbeschluß vom 13.9.1993, in dem die sofortige Abberufung der Verwalterin, Firma B. und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen wurde.
Eigentümer des Anwesens war bis 1984/85 die dem Antragsteller H. gehörende Firma S. Diese nahm eine Aufteilung in Wohnungseigentum vor und verkaufte den überwiegenden Teil der Wohnungen. In den jeweiligen Kaufverträgen verpflichtete sie sich zur Durchführung verschiedener Renovierungsmaßnahmen auf eigene Rechnung. Als Verwalterin wurde die Firma B. bestellt, deren Geschäftsführer die Antragsteller waren. Durch Eigentümerbeschluß vom 29.1.1992 wurde die Bestellung der Firma B. als Verwalterin bis 31.12.1994 verlängert.
Für das Wirtschaftsjahr 1991 wies die von der Verwalterin B. erstellte Jahresabrechnung eine Instandhaltungsrücklage von 1 738,55 DM aus. In der Jahresabrechnung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1992 ist als Anfangsbestand des Rücklagenkontos ein Sollbetrag von 10 513,82 DM angegeben; die Differenz zur Jahresabrechnung 1991 beträgt somit 12 252,37 DM. Nach Erhalt der Jahresabrechnung 1992 hat der Verwaltungsbeirat die Verwalterin, Firma B., dreimal schriftlich aufgefordert, Stellung zu nehmen, wie sich diese Differenz ergebe. Ferner hat er um Ausgleich des Differenzbetrages gebeten.
Eine Aufklärung erteilte die Verwalterin nicht. In Höhe des Betrags von 12 252,37 DM machen die Antragsgegner in einem weiteren Verfahren Schadensersatzansprüche gegen die frühere Verwalterin geltend.
Mit Einladungsschreiben vom 1.9.1993 lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung vom 13.9.1993 ein. In dem Schreiben ist als Tagesordnungspunkt (TOP) 5 genannt:
Außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags und weitere Vorgehensweise bezüglich der Verwaltung des Anwesens, Vorstellung des neuen Verwalters.
Ferner heißt es:
Wir weisen darauf hin, daß die TOPs 1 – 6 vom Verwaltungsbeirat vorgeschlagen wurden.
Der Einladung war das dritte Schreiben des Verwaltungsbeirats an die Verwalterin vom 28.8.1993 beigefügt, das folgenden Inhalt hat:
Betr. Instandhaltungsrücklage
… mit Schreiben vom 13.5.93 und 1.6.93 haben wir Sie aufgefordert, die Differenz des Instandhaltungs-Rücklagenkontenbestandes von 12252,37 DM zu Ungunsten der Eigentümer zu erklären. Diese Differenz ergibt sich aus einem Arbeitsfehler Ihrerseits, den Sie selber auf der letzten außerordentlichen Eigentümerversammlung am 20.7.93 einräumten. Die Differenz entstand aus dem genehmigten Instandhaltungs-Rücklagenkontenbestand zum 31.12.91 (1738,55 DM Haben) und dem Instandhaltungs-Rücklagenkontenbestand zum 1.1.92 (10513,82 DM Soll), wie aus den Jahresabrechnungen 1991 und 1992 zu entnehmen ist.
Wir fordern Sie hiermit auf, diesen Differenzbetrag bis 6.9.93 auszugleichen und die dazugehörenden Belege als Kopie dem Beirat (z. Hd. F. G…) bis zum 10.9.93 bei … eintreffend zuzuschicken. Sollten Sie es ablehnen, die Differenz bis zum 6.9.93 auszugleichen, sehen wir uns gezwungen, rechtliche Schritte einzuleiten.
In der Eigentümerversammlung vom 13.9.1993 beschlossen die Eigentümer die Reihenfolge der zu behandelnden TOPs zu ändern und über TOP 5 nach TOP 1 zu beschließen. Den zu TOP 5 gestellten Antrag des Verwaltungsbeirats, die Verwalterin „abzuwählen bzw. den Vertrag aus wichtigen Gründen mit sofortiger Wirkung zu kündigen”, nahmen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit an.
Die Antragsteller haben mit am 24.9.1993 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz beantragt, den in der Eigentümerversammlung vom 13.9.1993 zur Änderung der Reihenfolge der Tagesordnung gefaßten Beschluß und den zu TOP 5 gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären. Sie machen geltend, die Reihenfolge der zu behandelnden Tagesordnungspunkte habe nicht geändert werden dürfen. Der zu TOP 5 gefaßte Beschluß sei auch aus formellen Gründen unwirksam, weil ein wichtiger Grund für die Abberufung in der Eigentümerversammlung nicht genannt worden sei; die Verwalterin habe keine Gelegenheit zur Stellungnahme gehabt, so daß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs verstoßen worden sei. Den Verwaltervertrag hätten die Eigentümer auch nicht gesondert gekündigt. Materiell-rechtlich hätten Kündigungsgründe nicht vorgelegen. Sofern ...