BayObLG Beschluss vom 18.10.1995 - 2Z BR 97/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufwendungsersatz

Verfahrensgang

AG Laufen (Aktenzeichen UR II 23/93)

LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 4866/93)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 25. Juli 1995 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3 320,62 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsgegner ist Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage. Die Antragstellerin hat in den Jahren 1990 und 1991 die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums getragen und hierfür in Rechnung gestellte Beträge mit eigenen Mitteln beglichen. Die Wohnungseigentümer haben in diesem Zeitraum keine Zahlungen oder Vorauszahlungen geleistet.

Die Antragstellerin macht vom Antragsgegner den auf ihn entfallenden Anteil an den von ihr verauslagten Beträgen geltend. Sie hat beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 4 119,94 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag am 22.11.1993 abgewiesen. Hiergegen hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt und ihren Hauptantrag weiterverfolgt; hilfsweise hat sie beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die von ihr erstellten Hauslastabrechnungen für die Jahre 1991 und 1992 zu genehmigen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 25.7.1995 den Antragsgegner zur Zahlung von 3 320,62 DM verpflichtet und im übrigen den Antrag abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragstellerin sei in der Teilungserklärung ab 1.1.1986 auf die Dauer von fünf Jahren zum Verwalter bestellt worden. Der Abschluß eines Verwaltervertrags habe nicht festgestellt werden können. Andererseits habe aber auch nicht festgestellt werden können, daß die jetzige Verwalterin bereits für die Jahre 1990 und 1991 bestellt worden sei. Es sei von einem vertragslosen Zustand zwischen der Antragstellerin und den Wohnungseigentümern auszugehen. Tatsächlich habe die Antragstellerin in den Jahren 1990 und 1991 in Teilbereichen die Aufgaben eines Verwalters, allerdings nicht dessen wesentliche Verpflichtungen wahrgenommen. Sie habe kein Konto für die Wohnungseigentümer eingerichtet, keine Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellt, keine Hausgeldzahlungen erhoben und keine Eigentümerversammlungen abgehalten. Sie habe aber Heizöl bestellt, Reparaturen in Auftrag gegeben, Anschaffungen getätigt und veranlaßt, daß die hierfür angefallenen Kosten ebenso wie die Kosten für Strom, Wasser, Kanal und die mit dem Gebäude zusammenhängenden Versicherungen bezahlt worden seien. Letztlich habe die Antragstellerin die gesamten Lasten und Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft aus eigener Kasse bezahlt. Dies habe jedenfalls dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entsprochen. Der geltendgemachte Anspruch sei daher dem Grunde nach aus Geschäftsführung ohne Auftrag gerechtfertigt. Eigentümerbeschlüsse über einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung seien nicht Voraussetzung. Diese seien nur zur Begründung einer Zahlungsverpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Für die Forderung der Antragstellerin hafteten zwar die Wohnungseigentümer grundsätzlich gesamtschuldnerisch. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben komme dies aber hier nicht in Betracht, weil die Antragstellerin in krasser Weise gegen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen habe. Aus diesem Grunde könne sie auch keine Verwaltervergütung verlangen. Ferner gingen alle Unklarheiten und Unsicherheiten bei der Zuordnung von Beträgen zu ihren Lasten. Für die Antragstellerin ergebe sich bei Beurteilung der einzelnen geltendgemachten Posten eine Forderung gegen den Antragsgegner in Höhe von 1 208,36 DM für das Jahr 1990 und von 2 113,26 DM für das Jahr 1991.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ohne Rechtsfehler kommt das Landgericht zu dem Ergebnis, daß eine Bestellung der Antragstellerin zur Verwalterin für die Jahre 1990 und 1991 nicht zuverlässig festgestellt werden kann, weil die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung, die die Antragstellerin ab 1.1.1986 in zulässiger Weise (vgl. BayObLG WE 1992, 171) für fünf Jahre als Verwalterin vorsah, nachträglich abgeändert wurde. Jedenfalls für das Jahr 1991 bestehen keinerlei Anhaltspunkte für eine Bestellung der Antragstellerin zur Verwalterin.

(1) Von dem einseitigen wohnungseigentumsrechtlichen Akt der Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 Abs. 1 WEG durch die Wohnungseigentümer ist der Abschluß eines Verwaltervertrags zu trennen, der erst Verpflichtungen des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern auslöst (BayObLGZ 1974, 305/309). Das Landgericht hat festgestellt, daß ein Verwaltervertrag zwischen der Antragstellerin und den Wohnungseigentümern, der auch stillschweigend zustandegekommen sein könnte (vgl...