BayObLG Beschluss vom 19.02.1987 - BReg 2 Z 4/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Vermietung einer gemeinschaftlichen Fläche vor Blumengeschäft an Inhaber

Beteiligte

2. die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage … (Eigentümerliste im Beschluß des Amtsgerichts)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1 gegen den Beschluß des Landgerichts Schweinfurt vom 8. Dezember 1986 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin zu 1 hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 7 200 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin zu 1 sind Wohnungseigentümer einer aus insgesamt 20 Wohnungen bestehenden Anlage. Der Antragsgegnerin zu 1 gehört eine Erdgeschoßwohnung, in der ein Blumengeschäft betrieben wird. Den Antragstellern gehört die darüberliegende Wohnung.

Zwischen dem Gehsteig und dem Geschäft befindet sich eine Fläche von etwa 50 m², die im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Auf dieser stellt der Geschäftsinhaber Blumen zum Verkauf auf.

In der Versammlung vom 20.2.1986 beschlossen die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt 5:

Die Eigentümergemeinschaft gestattet Frau …, die gemeinschaftliche Fläche vor dem Blumengeschäft von ca. 50 qm zur ausschließlichen Nutzung (Aufstellen von Blumen und Pflanzen).

Die Miteigentümergemeinschaft schließt mit Frau … einen Pacht- oder Mietvertrag mit den gesetzlichen Kündigungsfristen.

Der Mietzins beträgt DM 2,– pro qm Nutzfläche. Die Nutzfläche ist gesondert aufzunehmen.

Die Antragsteller haben beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären und die Antragsgegnerin zu 1 zu verpflichten, es zu unterlassen, auf der Fläche gärtnerische Erzeugnisse aller Art zwecks Werbung und Verkauf abzustellen. Mit Beschluß vom 13.8.1986 hat das Amtsgericht den Anträgen stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde am 8.12.1986 zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Auf den Eigentümerbeschluß vom 20.2.1986 könne die Antragsgegnerin zu 1 ihren Anspruch, die Fläche vor ihrer Wohnung allein nutzen zu dürfen, nicht stützen; der Beschluß sei nämlich zu Recht für ungültig erklärt worden. Durch Mehrheitsbeschluß könne lediglich der ordnungsmäßige Gebrauch des Gemeinschaftseigentums geregelt werden, soweit eine durch Vereinbarung getroffene Gebrauchsregelung nicht bestehe. Durch den Eigentümerbeschluß werde die Fläche der Antragsgegnerin zu 1 zur ausschließlichen Nutzung für geschäftliche Zwecke zugewiesen und damit der freie Zugang der übrigen Eigentümer eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen.

Der Antragsgegnerin zu 1 sei auch zu Recht untersagt worden, auf der Fläche Verkaufsware abzustellen. Die Antragsgegnerin zu 1 dürfe von der Fläche nur einen solchen Gebrauch machen, daß dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse. Durch das Aufstellen von Waren würden die Rechte der Antragsteller auf Mitgebrauch verletzt.

2. Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 20.2.1986

Das Landgericht hat die vom Amtsgericht ausgesprochene Ungültigerklärung im Ergebnis zu Recht bestätigt. Der Eigentümerbeschluß verstößt gegen § 15 Abs. 2 WEG.

Die Fläche vor der Wohnung der Antragsgegnerin zu 1 steht im gemeinschaftlichen Eigentum im Sinn des § 1 Abs. 5 WEG. Zu ihrem Mitgebrauch ist jeder Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Wohnungseigentümer können, soweit keine Vereinbarung entgegensteht, durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG).

a) Eine Vereinbarung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) über den Gebrauch der Fläche ist nicht getroffen. Eine solche Vereinbarung enthält insbesondere nicht Abschnitt B Nr. 4 der Teilungserklärung. Soweit dort in Buchstabe a auf die Hausordnung verwiesen und in Buchstabe f bestimmt ist, daß diese durch Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer geändert werden könne, wird damit nur die gesetzliche Regelung des § 15 Abs. 2 WEG wiedergegeben. Die Hausordnung kann eine Regelung nur nach Maßgabe dieser gesetzlichen Bestimmung treffen; sie muß sich also im Rahmen ordnungsmäßigen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums bewegen. Da die Hausordnung den gemeinschaftlichen Gebrauch der streitgegenständlichen Fläche nicht regelt, bestimmt sich dieser vorbehaltlich einer Regelung durch Mehrheitsbeschluß gemäß § 15 Abs. 2 WEG nach der Bestimmung des § 14 Nr. 1 WEG.

b) Der Eigentümerbeschluß vom 20.2.1986 verstößt gegen § 15 Abs. 2 WEG; er hält sich nicht im Rahmen ordnungsmäßigen Gebrauchs. Nicht ordnungsmäßig ist jeder Gebrauch, der gegen § 14 Nr. 1 WEG verstößt (BayObLGZ 1982, 90/94 m.w. Nachw.). Dabei ist unter einem Nachteil im Sinn dieser Bestimmung nicht nur eine erhe...